PRIMA CASA, DETRAIBILI GLI INTERESSI DA CONTO ACCESSORIO
Con la ris. n. 43/E del 12 aprile scorso, l’Agenzia delle entrate si è occupata di un particolare aspetto relativo alle agevolazioni fiscali per la prima casa: la detraibilità ai fini IRPEF degli interessi passivi maturati sul conto di finanziamento accessorio.
Ai sensi dell’art. 15, comma 1, lett. b), e comma 1-ter del TUIR, sono detraibili dall’imposta lorda, nella misura del 19%, gli interessi passivi, e i relativi oneri accessori, pagati in dipendenza di mutui garantiti da ipoteca su immobili contratti, rispettivamente, per l’acquisto e la costruzione dell’unità immobiliare da adibire ad abitazione principale.
Mutuo da tasso variabile a rata fissa
La fattispecie presa in considerazione dall’Amministrazione fiscale è rappresentata dalla rinegoziazione con l’istituto di credito di un mutuo a tasso variabile finalizzato all’acquisto, alla costruzione e alla ristrutturazione dell’abitazione principale. A seguito dell’operazione il mutuo diventa a rata fissa e durata variabile.
Conto di finanziamento accessorio
La differenza tra l’importo della rata dovuta secondo il piano di ammortamento originario e quello che risulta a seguito della rinegoziazione viene addebitata su un altro conto, denominato “conto di finanziamento accessorio”. Alla data di scadenza originaria del mutuo, l’eventuale debito che risulta dal conto accessorio per effetto delle differenze tra rate originarie e rate rinegoziate, viene rimborsato dal cliente con rate costanti uguali a quelle definite con la rinegoziazione.
Interessi passivi che maturano sul conto accessorio
La posizione dell’ABI
Secondo l’Associazione bancaria italiana nella fattispecie delineata non si è in presenza di un nuovo contratto di mutuo, ma di una “ristrutturazione” di un debito preesistente; i maggiori interessi risultanti dal rapporto possono quindi essere considerati alla stregua degli “oneri accessori”, detraibili in virtù dell’art. 15, comma 1, lett. b), del D.P.R. 917 del 22 dicembre 1986, o comunque di spese e oneri correlati all’operazione di rinegoziazione, anch’essi detraibili ai sensi del terzo periodo della stessa norma. Dovrebbe pertanto ritenersi superata la norma che limita, in caso di rinegoziazione, la detrazione ai soli interessi passivi relativi all’importo residuo del capitale originario. A sostegno della tesi pro contribuente si richiama anche l’art. 3 del D.L. 93 del 27 maggio 2008, convertito con modifiche dalla legge 126 del 24 luglio 2008 (che disciplina la rinegoziazione dei mutui a tasso variabile), attuato attraverso una specifica Convenzione tra il Ministero dell’economia e delle finanze e l’ABI: ai sensi di tale norma sono esenti da imposte e tasse di ogni genere le operazioni di rinegoziazione dei mutui.
L’orientamento delle Entrate
Per l’Amministrazione fiscale – in linea con quanto sostenuto dall’Abi – gli interessi passivi maturati sul conto accessorio sono detraibili ai fini IRPEF, ai sensi dell’art. 15, comma 1, lett. b), del TUIR. Si tratta infatti di interessi riferiti a un mutuo contratto per l’acquisto dell’abitazione principale e garantiti da un’ipoteca immobiliare. Ciò, peraltro, è ammesso sempreché la causa della rinegoziazione coincida con quella del contratto di mutuo. Tale coincidenza di causa è senza dubbio ravvisabile nelle rinegoziazioni stipulate nell’ambito della predetta Convenzione, secondo la quale le garanzie già iscritte a fronte del mutuo originario continuano ad assistere il debito che risulti alla data di scadenza di tale finanziamento. Con la rinegoziazione, in definitiva, non viene redatto un nuovo piano di ammortamento del mutuo originario: le rate continuano a essere addebitate con le scadenze e per il medesimo importo stabilito nel piano inizialmente pattuito tra la banca e il cliente; soltanto la durata del mutuo viene prolungata. Ricordiamo che tra gli oneri accessori rientrano l’onorario del notaio, le eventuali spese di perizia e di istruttoria, nonché l’imposta dovuta per l’iscrizione e la cancellazione dell’ipoteca.
L’Agenzia delle entrate raccomanda alle banche di certificare, in sede di attestazione relativa al pagamento degli interessi passivi, l’importo degli interessi risultanti dal mutuo originario e di quelli risultanti dal conto accessorio.
Considerazioni conclusive
L’accensione di un conto di finanziamento, parallelo e accessorio rispetto al mutuo originario, è fiscalmente neutrale. Ne consegue che gli interessi passivi relativi all’acquisto, alla costruzione e alla ristrutturazione dell’abitazione principale risultanti dal piano di ammortamento del mutuo originario sono detraibili. A tal fine non rileva il fatto che tali interessi siano corrisposti mediante il conto corrente accessorio
Fonte: Immobili 24 – il sole 24 ore – Guidi Flavio