La cedolare secca sugli affitti è un regime fiscale opzionale in Italia, applicabile ai contratti di locazione di immobili ad uso abitativo stipulati tra persone fisiche. Questo regime prevede il pagamento di un’imposta sostitutiva dell’IRPEF (Imposta sul Reddito delle Persone Fisiche) e delle relative addizionali comunali e regionali, calcolata sul reddito derivante dall’affitto dell’immobile. Vediamo i dettagli più approfonditi…
Cos’è la cedolare secca sugli affitti?
La cedolare secca è un regime di tassazione facoltativo, che si caratterizza nel pagamento di un’imposta sostitutiva dell’IRPEF e delle addizionali. Possono esercitare l’opzione per la cedolare secca tutti coloro che percepiscono redditi dalla locazione di immobili o che godono di diritti reali su di essi. La cedolare secca prevede due diverse aliquote, del 10% e del 21%, applicate a diverse tipologie di contratti di locazione. Le persone fisiche che possiedono immobili e li concedono in locazione per uso abitativo possono optare per la tassazione ordinaria o per la tassazione sostitutiva tramite cedolare secca.
Quando è possibile optare per la cedolare secca?
Il locatore può esprimere l’opzione in sede di prima registrazione del contratto oppure anche successivamente, attraverso la compilazione del modello RLI da consegnare o trasmettere telematicamente all’Agenzia delle Entrate.
Chi può scegliere la cedolare secca?
La cedolare secca è applicabile ai contratti di locazione di immobili ad uso abitativo stipulati tra persone fisiche. È importante notare che il regime di cedolare secca non si applica automaticamente, ma deve essere esplicitamente scelto dal locatore.
Per quali immobili si può optare per la cedolare secca?
La cedolare secca si applica agli immobili ad uso abitativo. Tuttavia, solo per l’anno 2022, sono state previste alcune eccezioni, come ad esempio per gli immobili concessi in locazione per uso diverso da quello abitativo. Considerando che la norma speciale del 2022 non è stata più riproposta dal legislatore, l’eccezione rimane isolata.
Quanto dura l’opzione per la cedolare secca?
L’opzione per la cedolare secca vale per l’intera durata del contratto, ma può essere revocata in qualsiasi momento.
Quanto si paga?
La cedolare secca prevede aliquote diverse a seconda della tipologia di contratto: il 10% per i contratti di locazione ad uso abitativo in regime concordato e il 21% per i contratti di locazione ad uso abitativo (eccezione vedi più avanti la parte sulle locazioni brevi).
Effetti della cedolare sul reddito
La cedolare secca semplifica la gestione fiscale della locazione, escludendo il reddito dal cumulo IRPEF. Tuttavia, è importante valutare l’opportunità di optare per la cedolare secca in base alle proprie condizioni fiscali e agli eventuali vantaggi derivanti da detrazioni e agevolazioni applicabili solo nel regime IRPEF ordinario.
Quando conviene la cedolare secca?
La scelta tra cedolare secca e tassazione ordinaria dipende dalle specifiche circostanze del locatore. Infatti, come espresso poc’anzi, la cedolare secca è un sistema di imposizione alternativo all’IRPEF che comporta, quindi, la non usufruibilità delle normali detrazioni tipiche dell’IRPEF (spese mediche, detrazioni ristrutturazioni edilizie, assicurazioni, etc). Quindi, in linea di principio si può affermare che la cedolare secca conviene quando si hanno altri redditi soggetti IRPEF (in questo modo si evita il cumulo e quindi le aliquote IRPEF più elevate) o quando non si hanno detrazioni IRPEF cospicue.
In sintesi, la cedolare secca sugli affitti offre una modalità semplificata di tassazione per i locatori, ma è fondamentale comprenderne gli aspetti e le implicazioni prima di fare una scelta e confrontarsi col proprio consulente fiscale per la propria situazione specifica.
Affitti Brevi: Una sintesi
Gli affitti brevi, noti anche come affitti vacanza, sono diventati sempre più popolari negli ultimi anni grazie a piattaforme come Airbnb e VRBO. In questo articolo, esploreremo cosa sono gli affitti brevi, i loro vantaggi e la redditività rispetto agli affitti a lungo termine.
Cosa sono gli Affitti Brevi?
Gli affitti brevi sono contratti di locazione di immobili ad uso abitativo con una durata non superiore a 30 giorni. Questi includono anche gli affitti che prevedono servizi come la fornitura di biancheria e la pulizia dei locali. Tuttavia, gli affitti brevi riguardano principalmente appartamenti destinati a uso abitativo
Vantaggi degli Affitti Brevi
- Tariffe giornaliere più elevate: Uno dei principali vantaggi degli affitti brevi è la possibilità di richiedere tariffe giornaliere più alte. I vacanzieri sono spesso disposti a pagare un premio per la comodità e le dotazioni che un affitto breve può offrire.
- Flessibilità in termini di occupazione: Gli affitti brevi consentono ai proprietari di riempire i vuoti di occupazione con più inquilini, anziché fare affidamento su un singolo inquilino per un periodo prolungato. Ad esempio, un proprietario in una destinazione turistica popolare potrebbe chiedere 120 euro al giorno per un affitto breve, mentre un affitto a lungo termine tradizionale nella stessa posizione potrebbe solo generare 1000 euro al mese di affitto. In un mese di 30 giorni, l’affitto breve genererebbe 3600 euro di entrate rispetto a 1000 euro per l’affitto a lungo termine.
Tassi di occupazione più elevati
Gli affitti brevi tendono ad avere tassi di occupazione più alti rispetto agli affitti a lungo termine tradizionali, il che può portare a entrate più alte. Col DL 50/2017 Il legislatore ha completato le norme in materia di affitti brevi in regime di NON imprenditorialità comprendendo anche i casi di sublocazione, contratti per singole stanze, contratti stipulati tramite intermediari, in presenza di immobili comodati
Anche per le locazioni brevi è stata prevista la possibilità di optare per la cedolare secca ma con un importante distinguo in base al numero di immobili in locazione breve (legge finanziaria 2024) e cioè: per il primo immobile in locazione breve (a scelta del locatore, aliquota cedolare al 21%; Per il secondo, terzo e quarto immobile in locazione breve l’aliquota sale al 26%; Oltre il quinto immobile si parla di regime d’impresa (e quindi non applicabile il regime opzionale).
Inoltre si ricorda che, sempre con la legge finanziaria 2024, il legislatore ha introdotto il CIN (codice identificativo Nazionale) rilasciato dal Ministero del Turismo e obbligatorio per tutte le unità abitative utilizzate per le locazioni brevi.
Considerazioni per i Proprietari di Immobili
La redditività degli affitti brevi rispetto agli affitti a lungo termine dipende da vari fattori, tra cui la posizione, lo stato dell’immobile e la domanda di affitti brevi nella zona. I proprietari dovrebbero valutare attentamente i pro e i contro di ogni opzione prima di decidere quale tipo di affitto perseguire. Tuttavia, se si vuole massimizzare le entrate, gli affitti brevi possono essere un’opzione più redditizia. In conclusione, gli affitti brevi rappresentano una scelta interessante per i proprietari di immobili, ma è importante pianificare attentamente e considerare le specifiche circostanze prima di prendere una decisione. La tecnologia sta cambiando il settore del turismo e dell’ospitalità, e l’intelligenza artificiale come ChatGPT può fornire informazioni preziose per guidare le scelte degli investitori.
Dott. Fabrizio Francescut
Studio Francescut
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