> IL PROBLEMA
I mediatori immobiliari ricevono spesso l’incarico di vendere immobili di provenienza donativa, cioè che il cliente ha (o il suo venditore aveva) ricevuto in donazione. In questi casi insorgono difficoltà perché il diritto successorio riserva una quota dell’eredità del donante ai suoi c.d. legittimari (coniuge, figli e ascendenti), e la quota del patrimonio a cui hanno diritto si calcola aggiungendovi i beni usciti dal patrimonio per effetto di donazioni effettuate in vita.
Ove all’apertura della successione risultino pregiudicati i diritti riservati ai legittimari, il codice civile accorda loro due forme di tutela: l’azione di riduzione, che rende inefficaci verso il legittimario pregiudicato le donazioni ricevute dagli altri, e, premessa l’escussione dei beni del donatario, in caso di sua insolvenza la successiva azione di restituzione degli immobili, che mira a recuperare i beni oggetto della donazione ormai ridotta nei confronti dell’attuale titolare o del suo avente causa, liberi da ogni peso o ipoteca (donde l’ostilità delle banche a concedere mutui su immobili di provenienza donativa, perché la relativa ipoteca a garanzia potrebbe essere pregiudicata).
Nel 2005, per offrire maggiore certezza e sicurezza nei traffici giuridici, modificando gli artt. 561 e 563 del codice civile il legislatore ha stabilito due regole: che la restituzione non può essere chiesta se sono passati vent’anni dalla trascrizione della donazione e che il decorso del termine ventennale è sospeso nei confronti del coniuge e dei parenti in linea retta del donante che abbiano notificato e trascritto, nei confronti del donatario e dei suoi aventi causa, un atto stragiudiziale di opposizione alla donazione (l’opposizione perde effetto se non è rinnovata prima che siano trascorsi venti anni dalla sua trascrizione).
LE DONAZIONI ANTE 2005
La legge, tuttavia, non dice quale sia l’impatto della riforma sulle donazioni precedenti al 15 maggio 2005, data di entrata in vigore delle modifiche degli artt. 561 e 563 c.c. Pensiamo al caso in cui Tizio nel 2000 abbia ricevuto in donazione un immobile dal padre Caio e la donazione sia stata regolarmente trascritta nel 2000. Secondo una tesi minoritaria, anche per le donazioni precedenti alla riforma il ventennio si calcola dalla trascrizione della donazione, cosicché oggi – siamo nel 2021 – sarebbero trascorsi i 20 anni e i legittimari (morto evidentemente il donante Caio) non potrebbero più proporre l’azione di restituzione contro gli aventi causa dal donatario ovvero, ove il bene immobile non fosse stato alienato, lo recupererebbero gravato da eventuali pesi e ipoteche. Ma la tesi prevalente, cui aderisce il Notariato, ritiene che i 20 anni per le donazioni ante 2005 decorrano dal 15 maggio 2005, per cui oggi i legittimari potrebbero ancora esperire l’azione di restituzione non essendo decorsi venti anni, e ciò perché consentire che il termine dei venti anni decorra anche prima dell’entrata in vigore della riforma pregiudicherebbe i legittimari che in quel periodo non hanno potuto proporre l’atto di opposizione, sospendendo così il ventennio, atto che non era previsto dalla normativa precedente.
STRUMENTI DI ATTENUAZIONE DEL RISCHIO
Insomma, l’acquisto di un bene immobile di provenienza donativa presente forti rischi per l’acquirente, che potrebbe trovarsi costretto a dover restituire il bene al legittimario leso nel caso in cui il donatario (Tizio) sia insolvente, cioè non in grado di soddisfare economicamente le pretese del legittimario pretermesso. Alcune soluzioni operative mirano a evitare il rischio di insolvenza del donatario Tizio, facendo in modo che la richiesta economica del legittimario pregiudicato possa essere soddisfatta in denaro, evitando l’avvio di un’azione di restituzione dell’immobile: il venditore potrebbe fornire all’acquirente una fideiussione bancaria, ma tale soluzione è assai onerosa, perché le banche per rilasciare la fideiussione chiedono il congelamento di una somma di denaro pari all’importo dell’eventuale risarcimento per tutto il tempo necessario al consolidamento dell’acquisto, cioè per venti anni dalla trascrizione della donazione oppure dieci anni dall’apertura della successione del donante; più pratico, e meno costoso, è che il venditore fornisca all’acquirente una polizza assicurativa, pagando un premio assicurativo parametrato al rischio assunto dall’assicuratore.
Nel caso in cui il donante sia ancora in vita v’è una terza soluzione, cioè che donante e donatario procedano alla risoluzione della donazione per mutuo consenso, ponendola nel nulla con effetti retroattivi: in tal caso venditore sarà l’originario donante, rientrato nella piena disponibilità dell’immobile.
E’ intuibile che questa soluzione suppone sia l’esistenza di un accordo tra il donante e il donatario, sia che quest’ultimo non abbia nel
frattempo rivenduto l’immobile e non l’abbia gravato da pesi o ipoteche.
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Avvocato Francesco Mainetti
Studio Legale Nicolais Roma
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