Prendendo spunto da recenti pratiche di Studio mi soffermerò oggi su due distinti argomenti: Imputazione della spesa 110% a uno o più condomini e b) operazioni immobiliari e reddito d’impresa.
a) Imputazione a uno o più condomini della spesa 110% – Interpello dell’Agenzia entrate n. 620/2021
Non è infrequente il caso di condominii che non riescono ad ottenere la delibera assembleare necessaria per compiere i lavori di ristrutturazione per l’opposizione di alcuni condomini. La agevolazioni in materia di assemblea condominiale prevedono infatti la necessità di avere una delibera approvata a maggioranza degli intervenuti e di almeno un terzo del valore del condominio. Il caso di specie consiste in un condominio nel quale convive una componente pubblica (proprietaria di alcuni immobili invenduti) e una privata (proprietari delle restanti unità abitative). Alcuni di questi condomini vorrebbero usufruire del superbonus 110% per le parti comuni mentre la componente pubblica, sia per mancanza di fondi sia per mancanza di interesse (non può usufruire del superbonus), no. Tuttavia, il pubblico non si opporrà in sede di delibera all’approvazione della delibera (necessaria per l’esecuzione dei lavori) e all’accollo delle spese da parte di alcuni condomini (purchè ovviamente abbiano espresso parere favorevole). Con la risposta, l’agenzia delle entrate ritiene che i condomini che abbiano particolari interessi possano accollarsi l’intera spesa riferita agli interventi avendo certezza di poter usufruire delle agevolazioni fiscali. La risposta è di particolare interesse in quanto permette ai condomini di svincolarsi dalla ripartizione per millesimi di proprietà delle spese agevolate. Viene quindi lasciata alla libera pattuizione delle parti le modalità di ripartizione delle spese da sostenere nel caso non si voglia/possa procedere per millesimi. Ovviamente, per poter procedere occorre: a) una valida delibera assembleare in materia e b) un formale assenso da parte dei condomini che si accolleranno le spese.
b) operazioni immobiliari e reddito d’impresa.
Il particolare impulso dato dai vari bonus al settore dell’edilizia ha spinto molti privati a ristrutturare le proprie unità abitative. Se non ci sono problemi quando si ristrutturano immobili direttamente utilizzati (es. casa abitazione o in affitto), nei casi di ristrutturazioni complesse estranee all’utilizzo diretto con possibile successiva rivendita l’agenzia delle entrate potrebbe ravvisare l’esistenza di un’attività imprenditoriale. I principi sanciti dalla Corte di Cassazione e accolti piu volte dall’Agenzia delle Entrate, ci dicono che le operazioni immobiliari di realizzazione, risanamento, costruzione di unità immobiliari destinate alla vendita, sono da considerarsi attività imprenditoriale (e quindi soggette all’Art 55 del TUIR) qualora gli interventi siano finalizzati alla vendita a terzi e non siano destinate all’uso privato o della famiglia e siano svolte in forma organizzata. Di fatto, il guadagno derivante dalle operazioni immobiliari viene ricondotto all’interno dei redditi diversi solo quando l’esito speculativo sia del tutto incidentale. Le conseguenze della riclassificazione di un’operazione dalla sfera non imprenditoriale a quella imprenditoriale possono essere estremamente significative e pesanti. La riclassificazione impatta infatti sia ai fini delle imposte dirette (quindi decade l’agevolazione della tassazione separata in sede di vendita) sia indirette (tutte le operazioni scontano quindi l’IVA anziché l’imposta di registro).
Il tutto con l’aggiunta degli obblighi dichiarativi e contabili rilevanti sia ai fini IRPEF che ai fini IVA. Purtroppo il legislatore non ha emanato una norma di chiara applicazione cui fare riferimento. E’ necessario, quindi, prima di intraprendere un’attività di ristrutturazione complessa non finalizzata esclusivamente ai propri consumi valutare tutti gli aspetti dell’operazione perché non si configuri l’attività imprenditoriale. Nel tempo si sono succedute diverse sentenze della corte di Cassazione cui si può fare riferimento per orientarsi in materia (Sentenze n. 3690/1986, 4407/1996, etc) oppure risoluzioni dell’agenzia delle entrate (ris. n.204/2002, 273/2002).
Dott. Fabrizio Francescut | Studio Francescut | fabrizio@francescut.it | www.francescut.it
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