> IL PROBLEMA
In questa Rivista ci siamo già occupati della vendibilità degli immobili contenenti abusi , tema tornato di recente all’attenzione della Corte di Cassazione in un caso deciso dall’ordinanza n. 1131 del 21 gennaio 2021, che si è occupata dell’argomento a proposito del contratto preliminare di compravendita.
Nella fattispecie il promissario acquirente di una palazzina si era rivolto al giudice lamentando che, dalle verifiche svolte per l’ottenimento di un mutuo, era emerso che nel piano seminterrato e nel sottotetto erano stati realizzati vani abusivi, e chiedendo che il Tribunale, con sentenza resa a norma dell’art. 2932 del codice civile, disponesse il trasferimento della proprietà della palazzina con riduzione del prezzo e risarcimento del danno o, in subordine, riconoscesse la legittimità del suo recesso dal contratto preliminare con diritto a ricevere il doppio della caparra versata al promittente venditore.
Questi si difendeva sostenendo che il promissario acquirente era consapevole sia che la porzione alienata non comprendeva i vani abusivi, sia che il piano seminterrato era privo dei requisiti di abitabilità, avendo visionato la planimetria catastale, e chiedeva a sua volta di accertare la legittimità del suo recesso, con diritto a trattenere la caparra ricevuta.
Avendo il promissario acquirente rinunciato alla domanda diretta al trasferimento dell’immobile, Tribunale e Corte d’Appello riconoscevano la legittimità del recesso del venditore, ritenendo che il promissario acquirente, avendo visonato la planimetria catastale al momento della conclusione del preliminare, fosse consapevole della consistenza dell’immobile e della presenza di irregolarità, aggiungendo che i vani abusivi erano stati eliminati prima della scadenza del termine per il rogito, come da documentazione ricevuta dal notaio.
> IL GIUDIZIO DI CASSAZIONE
Il promissario acquirente si rivolgeva, quindi, alla Corte di Cassazione evidenziando che al momento della formulazione della proposta di acquisto raccolta da un mediatore egli non conosceva le planimetrie catastali dell’immobile, ma generiche planimetrie nelle quali erano rappresentati anche i vani irregolari, e che solo in occasione del contratto preliminare gli erano state fornite le planimetrie catastali, ma in quella sede il venditore aveva garantito, con dichiarazione espressa contenuta nel preliminare, che l’immobile non presentava diff ormità urbanistiche, né era rilevante la regolarizzazione intervenuta tra il preliminare e la data del rogito con l’eliminazione dei vani abusivi.
In realtà, la Corte di Cassazione ha rilevato che nelle precedenti fasi del giudizio era stato accertato che l’impegno all’acquisto riguardava l’immobile depurato dalle opere abusive, cosicché l’intervenuta regolarizzazione entro il rogito non giustifi cava il recesso dell’acquirente, che anzi si rendeva inadempiente nel rifiutarsi di procedere all’acquisto. Insomma, una volta stabilito che la vendita non includeva anche i vani da eliminare e che la relativa regolarizzazione era intervenuta in tempo per perfezionare il definitivo nel rispetto del termine convenzionale, la garanzia non era in nessun caso azionabile, né si giustificava alcuna riduzione del corrispettivo, in rapporto a quanto effettivamente promesso in vendita.
> I RILIEVI SUL CONTRATTO PRELIMINARE
La difesa del promissario acquirente ha poi sostenuto che anche a prescindere dalla sua conoscenza delle irregolarità urbanistiche dell’immobile, il contratto preliminare doveva dichiararsi nullo, avendo ad oggetto immobili parzialmente abusivi e non avendo rilievo l’avvenuta eliminazione dei vani irregolari. La Corte di Cassazione ha respinto anche questa doglianza, non solo perché il trasferimento programmato non aveva interessato anche le porzioni abusive e il promittente venditore
aveva provveduto all’eliminazione delle porzioni diff ormi e alla regolarizzazione dell’immobile entro il termine di conclusione del definitivo, ma anche perché, in assenza di più generale divieto di circolazione degli immobili irregolari (cfr. il precedente articolo pubblicato in questa Rivista sopra citato), la sanzione della nullità prevista dall’art. 40 della legge 47/1985 si applica ai soli contratti con effetti traslativi (compravendita) e non anche a quelli con efficacia obbligatoria (contratto preliminare), non soltanto in ragione del tenore letterale della norma, ma anche perché la dichiarazione che la legge impone al venditore o il rilascio della concessione in sanatoria possono intervenire successivamente al contratto preliminare, dovendo intervenire al rogito.
> SUGGERIMENTI OPERATIVI
In questo contesto gioca un ruolo fondamentale il mediatore immobiliare, sia perché egli è tenuto a fornire alle parti tutte le informazioni rilevanti per la conclusione dell’affare, preoccupandosi di formare un’evidenza documentale delle informazioni rese, sia perché nell’ausilio dato al proponente all’atto della formulazione della proposta di acquisto egli deve individuare esattamente l’oggetto della futura compravendita, precisando che eventuali porzioni abusive ne sono escluse, ovvero che il proponente le accetta così come sono, facendosi carico delle eventuali conseguenze rispetto a eventuali richieste future che dovessero provenire dagli organi competenti.
Avvocato Francesco Mainetti
Studio Legale Nicolais Roma
francescomainetti@studiolegalenicolais.it
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