> La Cedolare Secca per le Locazioni Immobiliari è un’imposta diretta. La legge di stabilità 2019 (art.1 c.59) ha esteso la possibilità di optare per il regime fiscale della c.d. Cedolare Secca anche alle locazioni di immobili ad uso commerciale (quindi con classificazione catastale C/1) alle seguenti condizioni:
a) L’immobile oggetto di locazione deve risultare accatastato come C/1 e non può superare i 600mq di dimensione;
b) Il contratto deve essere “nuovo” (quindi stipulato a partire dal 2019)
c) Per lo stesso immobile e lo stesso conduttore non vi deve essere un contratto alla data del 15 ottobre 2018 interrotto anticipatamente rispetto alla scadenza naturale (norma antielusiva).

Locatori ammessi: La norma si rivolge unicamente alle persone fisiche al di fuori dell’esercizio di imprese arti e professioni, quindi a privati persone fisiche. Sono esclude tutte le forme societarie.

Pertinenze: Come per le locazioni di unità abitative, l’opzione si estende anche alle pertinenze se affittate congiuntamente all’unità C/1 (a differenza delle unità abitative per le unità commerciali non è ancora specificata la qualità delle pertinenze).

Opzione: Per l’esercizio dell’opzione la norma di legge non introduce né specifica particolari modalità di esercizio. Quindi si può ritenere valido il comportamento richiesto per le locazioni abitative:
a) comunicazione preventiva all’inquilino mediante raccomandata o direttamente in sede di contratto;
b) contestuale rinuncia, per l’intero periodo di validità dell’opzione, di aggiornamento del canone di locazione a qualunque titolo;
c) registrare il contratto col modello RLI specificando l’opzione esercitata.

Effetti dell’opzione. Ai fini fiscali l’opzione per la cedolare secca presenta le seguenti caratteristiche fiscali:
• è un regime sostitutivo dell’IRPEF e delle relative addizionali (comunale e regionale);
• si applica un’aliquota unica del 21%;
• la base imponibile è l’importo concordato senza abbattimenti ulteriori (es. 5% se fossimo in regime IRPEF);
• esenta dal pagamento dell’imposta di bollo per la registrazione;
• esenta dal pagamento dell’imposta di registro

Versamento: il pagamento della cedolare secca avviene, secondo quanto previsto dall’art.3 c.4 D.Lgsl. 23/2011, secondo gli stessi termini relativi al versamento dell’IRPEF. Pertanto gli acconti saranno versati entro il 30 giugno e 30 novembre dello stesso anno mentre il saldo sarà dovuto per il 30 giugno dell’anno successivo. Se l’acconto calcolato è inferiore ad euro 257.52 va versato in un’unica soluzione al 30 di novembre altrimenti in due rate (40% a giugno e 60% a novembre). Se l’imposta annua dovuta è inferiore a 51.65€ non è dovuto alcun acconto.

Elementi da tenere in considerazione. Prima di optare per il regime della cedolare secca si suggerisce di valutare attentamente la propria posizione fiscale soprattutto se non si posseggono altri redditi soggetti all’IRPEF. La cedolare secca è infatti un regime alternativo al regime ordinario e quindi le detrazioni che valgono ai fini IRPEF (spese mediche, mutui prima casa, assegno coniuge, spese funebri, etc) NON valgono ai fini della cedolare secca. Di conseguenza, con un semplice calcolo preventivo, si dovrebbe verificare la convenienza del regime opzionale rispetto all’ordinario. La cedolare secca è invece particolarmente vantaggiosa nel momento in cui si posseggono altri redditi assoggettati all’imposizione IRPEF ordinaria in quanto permette, solo ai fini fiscali, di evitare il cumulo dei redditi e quindi il raggiungimento di aliquote fiscali più elevate. Ai fini delle prestazioni previdenziali/assistenziali, invece, la cedolare secca rientra nei conteggi che gli enti preposti effettuano per verificare i livelli di reddito necessari per l’accesso alle prestazioni degli stessi (per esempio benefici asili nido).

Dott. Fabrizio Francescut | Studio Francescut | fabrizio@francescut.it | www.francescut.it