> Ispirati dalla moda social della sfida sul come eravamo 10 anni, proviamo anche noi a confrontare la situazione del mercato degli affitti di 10 anni in confronto all’attuale situazione. In mezzo c’è stata la crisi, novità fiscali, burocratiche, legali ed una cultura del vivere in affitto che va di pari passi con i cambiamenti della nostra società.

OFFERTA DI AFFITTO: IN ABBONDANZA
10 anni fa, proprio quando iniziava la crisi e si assisteva al crollo delle compravendite, l’offerta di immobili in affitto ha conosciuto la sua massima ascesa: viste le difficoltà di vendere velocemente e a prezzo pieno, i proprietari di seconde case hanno trovato nell’affitto un’ottima alternativa per mettere a reddito l’immobile ed iniziare a guadagnare fin da subito.
In dieci anni questa offerta si è mantenuta molto ampia e seppure alcuni proprietari oggi tornano a valutare con interesse l’opportunità di vendere il proprio bene, a fare concorrenza all’affitto è l’affitto stesso. Più precisamente, gli affitti brevi, un elemento che nel 2008 nessuno si sarebbe neppure immaginato.
D’altronde, Airbnb è nato solo nel 2007 negli Stati Uniti ed è arrivato in Italia a rivoluzionare il mercato degli affitti turistici e brevi solo da pochissimi anni, a seguito dell’Expo di Milano del 2015.
La sharing economy ha iniziato a fare gola a tantissimi proprietari di case sfitte, togliendo, inevitabilmente, offerta al mercato residenziale classico.

DOMANDA DI AFFITTO: DA NECESSITÀ A VOLONTÀ
In questi 10 anni, la domanda di offerta è senza dubbio aumentata: intanto sempre come conseguenza della crisi, moltissimi inquilini che avrebbero voluto comprare casa, si sono dovuti “accontentare” dell’affitto.
La stretta creditizia delle banche nei confronti di chi voleva accendere un mutuo per comprare casa, tuttavia, non è stato l’unico fattore che ha spostato verso la locazione una fetta crescente di italiani.
Abbiamo assistito ad un cambio culturale e generazionale.
Per i Millennials sono molto più “liquidi”, flessibili, pronti a cambiare lavoro o città, a vivere soli o a sperimentare la coppia. Per queste nuove esigenze di vita l’affitto si adatta molto meglio rispetto all’acquisto.

CANONI DI AFFITTO: DAL BOOM ALLA DISCESA, FINO ALL’ATTUALE STABILIZZAZIONE
10 anni fa i canoni di affitto in Italia erano ai loro massimi di sempre.
Eppure da quel momento è iniziata una costante discesa dovuta alla necessità dei proprietari di mettere a reddito l’immobile (ammortizzando i costi sempre più alti di tasse come Imu e Tasi) e dal costante aumento di utilizzo del contratto a canone concordato.
Come rilevato negli anni dall’Ufficio Studi di Solo Affitti si è passati dai 640€ medi nel 2008 per un appartamento nelle città capoluogo di regione ai 550€ del 2014. Quasi 100€ in meno, in media, per prendere in affitto un appartamento arredato.
Ma il mercato degli affitti è un mercato particolarmente vivace: negli ultimi quattro anni oltre la metà della perdita di valore cumulata tra il 2008 e il 2014 è stata rimarginata: siamo tornati a quota 600€ di canone medio di locazione. Perché? Perchè meno offerta = canoni in crescita.

FISCO: LA CEDOLARE SECCA HA RIVOLUZIONATO IL MERCATO DELL’AFFITTO
L’introduzione, nel 2011, della cedolare secca come forma di imposizione fiscale alternativa al classico regime Irpef ha di fatto ridotto notevolmente il carico fiscale sui redditi da locazione. E in più con la cedolare secca non si pagano imposta di bollo né di registro.
Soprattutto, con il 10% di cedolare secca sul reddito da locazione in caso di canone concordato l’affitto gode di una tassazione tra le più basse tra tutte le tipologie di investimento oggi disponibili.

REGISTRAZIONE TELEMATICA DEI CONTRATTI DI LOCAZIONE, ANCHE IL WEB RIVOLUZIONA L’AFFITTO
Dal 2012 la registrazione dei contratti di affitto, se intermediati da un’agenzia immobiliare, è diventata obbligatoriamente telematica.
Senza dubbio si è trattato di un passo avanti notevole per semplificare il sistema sfruttando le nuove tecnologie.

SFRATTI: MOROSITÀ RADDOPPIATA
Gli sfratti hanno caratterizzato pesantemente, purtroppo, l’ultimo decennio del mercato dell’affitto.
In 9 casi su 10, infatti, si tratta di sfratti per morosità: provvedimenti di rilascio richiesti dal giudice a causa del mancato pagamento del canone di locazione.
Il mercato reagisce fornendo sempre più servizi di garanzie per l’affitto, a tutela dei canoni di locazione non pagati, dei danni eventualmente lasciati dai conduttori e delle spese legali da sostenere in caso di avvio del procedimento di sfratto.

Isabella Tulipano | Solo Affitti S.p.A. | isabella.tulipano@soloaffitti.it