Il mercato immobiliare: Business Plan e Market Report sempre più precisi grazie alla tecnologia

Tutti i giorni, ogni minuto che passa, generiamo montagne di dati. IBM ha dichiarato che l’umanità, con tutti i nuovi dispositivi e apparecchi tecnologici, genera ogni giorno circa 2.500 miliardi di miliardi di miliardi di dati. Praticamente, il 90% di tutti i dati creati dall’inizio della storia dell’umanità, è stato generato negli ultimi due anni.

Su questo tema abbiamo avuto il piacere di ospitare un’intervista di Guido Lodigiani, direttore corporate e ufficio studi del primo portale immobiliare italiano, Immobiliare.it. Partendo dal tema sull’andamento del mercato immobiliare siamo arrivati a parlare dell’importanza dell’analisi dei dati per generare un Market Report completo.

> Come sta andando il mercato immobiliare in Italia e quali scenari vede per il futuro?
Il mercato immobiliare è in crescita. I segnali sono diversi e condivisi. Positivo il fatto che crescano le compravendite e l’attenzione degli investitori internazionali. I prezzi sono ancora al palo. In questo contesto cambiano i comportamenti degli attori sul mercato. I tempi immobiliari sono lunghi e in uno scenario consolidato di miglioramento, soprattutto per i prossimi anni è importante riuscire a posizionarsi sulle nuove iniziative migliori.

> Nell’ambito dello sviluppo immobiliare quanto è importante il rapporto tra le Agenzie Immobiliari ed i costruttori?
E’ importante per le agenzie immobiliari fidelizzare i costruttori e sviluppare partnership di valore, con reciproco scambio di know how, è importante per i developer arrivare “prima” e “meglio” sulle nuove aree di sviluppo, o palazzi da convertire ad altre funzionalità.
E’ una fase, in sintesi, in cui è strategico potenziare il proprio “sistema informativo”. Anche la componente di corretta valutazione delle aree è basilare, come della più profittevole e commerciale destinazione d’uso per sviluppare le iniziative.

> Come si può costruire un business plan che sia il più realistico possibile? Che strumenti ci sono oggi a disposizione?
Innanzitutto oggi ci vuole fantasia, ascolto e tanta preparazione. Aggiungo anche umiltà, perché il mercato è comunque attraversato da varie dinamiche e diversi fenomeni e nessuno di questi va tralasciato.
Bisogna essere informati sulle dinamiche socio demografiche di un’area, dell’offerta e degli assorbimenti presenti in iniziative analoghe a quella studiata, ma anche i tagli più domandati e la disponibilità di spesa effettiva della clientela.
Questo per costruire dei business plan realistici e sostenibili. Se è troppo costoso o non si hanno le skill per costruire un sistema informativo interno, bisogna rivolgersi al mercato, agli istituti di ricerca o a chi è in possesso di milioni di informazioni perché ha una base clienti importante, per studiare il comportamento del consumatore e riuscire a geotargettizzare con precisione.

> In quali fasi può essere particolarmente utile un Market Report completo?
La disponibilità ex ante di un Market Report completo può servire in diverse fasi. Quella di acquisto di un’area, per avere un conforto sul livello di prezzi sostenibili. L’analisi può essere veloce e draft.
Può servire prima della fase progettuale, per aiutare l’architetto e fornirgli informazioni strutturate e commerciali, in modo da tenerne conto nella prima stesura del progetto immobiliare. Molto meglio che cambiare in corsa successivamente.
Uno studio di mercato può servire anche a immobile già edificato per stendere con precisione i listini di mercato. Listini che vanno studiati “a corpo” e non al mq.
L’ultima ipotesi di utilizzo e quella in cui si ravveda la necessità di riconvertire o cambiare il progetto in atto, o rilanciare un intervento che non sta riscuotendo il successo atteso. Capire in quale direzione andare, avere suggerimenti aggiuntivi, può fare la differenza.
L’elemento che può essere vincente in una provincia, potrebbe non essere gradito in un’altra, caratterizzandone quindi l’insuccesso.

> Cosa si rischia quindi se non si studia il mercato con tutti gli strumenti attualmente disponibili?
I valori in gioco sono importanti. Oltre a diversi milioni di euro, c’è la credibilità verso i partner e i finanziatori, verso il mercato dei clienti finali. Spesso Credibilità e notorietà, di famiglie con decenni di storia immobiliare.
Non ci si può permettere di metterle a rischio perché non si è studiato il mercato con tutti gli strumenti attualmente disponibili.

Guido Lodigiani è Direttore Corporate e Ufficio Studi di Immobiliare.it | guido.lodigiani@immobiliare.it