Faustino Colianni
Notaio e Docente presso la Scuola del Notariato | www.notaiocolianni.org

Agevolazioni per l’acquisto della prima casa

Le agevolazioni per l’acquisto della prima casa sono state introdotte nel nostro ordinamento dalla L. 22.04.1982 n. 168 e successive proroghe e poi successivamente disciplinate prima dal D.L. 7.02.1985 n. 12 convertito con modificazioni nella L. n. 118/1985 e successive proroghe, dalla L. n. 415/1991 e successive modifiche convertite con L. n. 75/1993 nonché per finire dal D.L. n. 155/1993, convertito con modificazioni nella L. n. 243/1993 che ha modificato l’art. 1 della Tariffa, parte prima, allegata al D.P.R. 26.04.1986 n. 131, Testo Unico Imposta di Registro (T.U.I.R.), che attualmente regola la materia.

L’art. 1, c. 6 della L. 168/1982 recitava espressamente: “Le disposizioni agevolative previste dai precedenti commi primo e secondo si applicano altresì ai trasferimenti di fabbricati o porzioni di fabbricato destinati ad abitazione non di lusso … effettuati … nei confronti di persone fisiche a condizione … che nell’atto di trasferimento il compratore dichiari, a pena di decadenza, di non possedere altro fabbricato o porzione di fabbricato destinato ad abitazione nel comune di residenza …, di adibirla a propria abitazione e di non aver usufruito delle agevolazioni previste dal presente comma; …”

Quindi il fatto che l’immobile acquistato con le agevolazioni prima casa fosse adibito a propria abitazione era espressamente richiesto e previsto dalla stessa norma agevolativa e non vi era la possibilità di locare l’unità acquistata con tali agevolazioni.

Allo stato attuale la norma agevolativa, come sopra indicato, è portata dalla nota II bis dell’art. 1 della Tariffa – Parte Prima allegata al T.U.I.R. e recita: “1. Ai fini dell’applicazione dell’aliquota del 2 per cento gli atti traslativi a titolo oneroso della proprietà di case di abitazione non di lusso e agli atti traslativi o costitutivi della nuda proprietà, dell’usufrutto, dell’uso e dell’abitazione relativi alle stesse, devono ricorrere alcune condizioni.

L’immobile deve essere ubicato nel territorio del comune in cui l’acquirente ha o stabilisca entro diciotto mesi dall’acquisto la propria residenza …. La dichiarazione di voler stabilire la residenza nel comune ove è ubicato l’immobile acquistato deve essere resa, a pena di decadenza, dall’acquirente nell’atto di acquisto; …. omissis.”
Requisito attuale per accedere alle agevolazioni è di avere o stabilire la propria residenza nel territorio del comune dove si trova l’immobile in acquisto ma non di utilizzarlo quale propria abitazione, come era previsto nella precedente normativa agevolativa.

L’unico caso vigente l’attuale normativa nel quale persiste la necessità di utilizzo dell’immobile acquistato con tali agevolazioni è quello del riacquisto di unità con tali agevolazioni al fine di evitare la decadenza dalle agevolazioni precedentemente godute quale disciplinato dal c. 4 della stessa norma di cui alla nota II bis sopra citata, che si riporta per comodità:

“4. In caso di dichiarazione mendace o di trasferimento per atto a titolo oneroso o gratuito degli immobili acquistati con i benefici di cui al presente articolo prima del decorso del termine di cinque anni dalla data del loro acquisto, sono dovute le imposte di registro, ipotecaria e catastale nella misura ordinaria, nonché una sovrattassa pari al 30 per cento delle stesse imposte. Omissis. Le predette disposizioni non si applicano nel caso in cui il contribuente, entro un anno dall’alienazione dell’immobile acquistato con i benefici di cui al presente articolo, proceda all’acquisto di altro immobile da adibire a propria abitazione principale.”

In questo caso, ma solo in questo, non è possibile locare l’unità riacquistata con le agevolazioni prima casa proprio perché per espressa previsione normativa l’immobile deve essere destinato ad abitazione principale dell’acquirente e quindi utilizzata direttamente dallo stesso, la cui dimostrazione dell’utilizzo diretto avverrà con il trasferimento della residenza esattamente nell’immobile oggetto del riacquisto.

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