DANNI ALLE PARTI COMUNI PROVENIENTI DALLA PROPRIETA’ PRIVATA: PAGA IL PROPRIETARIO DEL BENE AL MOMENTO DEL FATTO ILLECITO

Può accadere che una parte di piano di proprietà esclusiva (la così detta unità immobiliare) causi un danno alle parti di proprietà comune. Si pensi, per fare un esempio di facile soluzione, all’appartamento posto al primo piano, dal quale – a causa della rottura d’una tubatura dell’impianto idrico – provengano delle infiltrazioni che danneggino il solaio che funge da soffitto per l’atrio comune. In questi casi, non v’è dubbio che (una volta accertata con precisione la causa dell’infiltrazione nell’impianto di proprietà esclusiva) il proprietario dell’unità immobiliare debba risarcire il danno al condominio. E’ unanimemente riconosciuto che il danno da infiltrazioni vada ricondotto nell’alveo del così detto danno da cose in custodia previsto dall’art. 2051 c.c. In questo contesto, è bene ricordarlo, “ ai fini della responsabilità per le cose in custodia, poi, è necessario e sufficiente che esse abbiano partecipato alla produzione del danno secondo i comuni criteri della causalità giuridica, caratterizzata dai requisiti della adeguatezza e della regolarità[…]Il custode, per liberarsi dalla presunzione di responsabilità per il danno cagionato dalla cosa, deve provare che esso si è verificato per caso fortuito tale da impedirgli di prevenire l’evento dannoso o di ridurne le conseguenze, dovendo altrimenti rispondere almeno per la parte di danni che avrebbe potuto evitare (Cass. N. 5007/96; Cass. n. 5539/97)” (Trib. Bari 11 novembre 2010 n. 3360).
 
Fino a questo punto s’è inquadrata con chiarezza la fattispecie del danno da infiltrazioni per ciò che concerne gli aspetti legati alla responsabilità ed all’onere della prova. Ciò fatto è bene domandarsi che cosa accada se nel corso del tempo, magari in costanza dell’azione risarcitoria, avvenga un mutamento nella proprietà dell’appartamento interessato. S’ipotizzi che Tizio era proprietario dell’unità immobiliare al momento in cui si è verificata la rottura dell’impianto idrico e la conseguente infiltrazione. Si faccia il caso che successivamente abbia decisa di cedere l’appartamento a Caio. Non v’è dubbio che Tizio sia originariamente responsabile. Qual è la posizione di Caio? Egli, in virtù dell’acquisto, subentrerà nella posizione debitoria per ciò che concerne il risarcimento del danno? A questo quesito ha dato soluzione, in un proprio recente pronunciamento (sent. 25 gennaio 2011), il Tribunale di Genova. Secondo l’ufficio giudiziario ligure l’unico responsabile è il proprietario al momento del danno. Nel caso di specie i proprietari d’una sala cinematografica chiedevano l’annullamento di una deliberazione che vedeva imputargli delle spese relative a danni per infiltrazioni risalenti ad un periodo nel quale non erano proprietari. Il Tribunale ligure gli dava ragione affermando che “ il Condominio avrebbe, al più, dovuto agire nei confronti del soggetto proprietario del locale all’epoca in cui è stato cagionato il danno, non potendo operare, nel caso di specie, nei confronti della St. S.r.l. l’art. 63 disp. att. c.c., relativo solo agli oneri condominiali” (Trib. Genova 25 gennaio 2011).

Fonte: CondominioWeb.com – Avv. Alessandro Gallucci