CEDOLARE SECCA SUGLI AFFITTI

L’opzione per la cedolare sugli affitti viaggerà online. L’agenzia delle Entrate ha messo a punto un software che sarà disponibile sul sito Internet a giorni, per consentire ai proprietari di immobili dati in locazione di scegliere la tassa piatta (21% per i canoni liberi e 19% per quelli concordati) o la tassazione ordinaria che cresce insieme alle attuali aliquote Irpef. All’agenzia delle Entrate è ormai tutto pronto (o quasi): si lavora ai dettagli, per arrivare con il regolamento attuativo della prima vera rivoluzione del federalismo fiscale al momento della sua entrata in vigore fissata per il 7 aprile, dopodomani. Per giovedì o al massimo nelle 24 ore successive l’amministrazione finanziaria conta, infatti, di definire tutti i dettagli del provvedimento attuativo che secondo la riforma federalista sulla fiscalità dei comuni doveva essere emanato nei 90 giorni successivi all’entrata in vigore del decreto attuativo.

La scelta per la cosiddetta tassazione piatta sugli affitti porta con sé una serie di dubbi che dovranno essere sciolti dal provvedimento (e probabilmente da una successiva circolare esplicativa delle Entrate). Intanto, gli uffici periferici del Fisco, già nelle prossime ore, saranno istruiti sulle modalità di esercizio dell’opzione del nuovo regime sostitutivo sugli affitti con una serie di conference call. I nodi da sciogliere non sono pochi, visto anche che la stagione delle dichiarazioni dei redditi targata 2010 sta per entrare nel vivo con i suoi adempimenti, a partire dal pagamento degli acconti 2011 su cui avrà impatto diretto la nuova tassazione.

L’acconto sul 2011 della cedolare rischia di imporre ai contribuenti il ricalcolo degli acconti Irpef, dovendo scorporare dal complesso dell’Irpef la quota di imposta legata al reddito da locazione, e quindi soggetta alla cedolare secca. In sostanza, per non sbagliare si dovrebbero elaborare due calcoli distinti: il primo dedicato agli acconti dell’Irpef sul reddito ”depurato” dal canone di locazione, e la seconda sugli affitti. Su questa seconda parte, sarà sufficiente applicare l’aliquota alla quota di reddito, e calcolare l’85% dell’imposta così determinata.

Una questione importante si pone sull’applicazione dell’aggiornamento Istat ai canoni: la «tassa piatta» cancella questi incrementi, per girare anche agli inquilini una piccola quota dei benefici del nuovo regime, ma resta da capire che cosa accade ai proprietari che a gennaio hanno già applicato l’incremento. Una lettura ultra-rigida della norma potrebbe portare a escludere questi contratti dalla possibilità di accedere alla cedolare già da quest’anno, ma gli effetti di un’interpretazione di questo tipo sarebbero enormi: più probabile una disciplina che permetta di disapplicare l’incremento, secondo modalità che però vanno chiarite.

Qualche chiarimento dovrebbe anche arrivare sulla disciplina dell’imposta di registro, che insieme al bollo viene assorbita dalla cedolare e si continuerà a pagare solo sui contratti ”tradizionali”. Ma che cosa accade a chi ha già pagato il registro per il 2011, e intende ora passare al nuovo regime fiscale? Il rischio concreto è la ”perdita” dell’imposta versata. Il decreto attuativo del federalismo municipale esclude, infatti, il rimborso di imposte già pagate: va però specificato se il divieto si applica a chi versa l’imposta in un’unica soluzione alla stipula del contratto di locazione o anche a chi ha versato in questi primi mesi del 2011.

Più avanti nell’applicazione è, invece, la cedolare secca al 20% applicata in via sperimentale alla provincia dell’Aquila; ieri, con la risoluzione n. 38/E, l’agenzia ha diffuso i codici tributo per il versamento dell’imposta.
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In sintesi
Cosa riguarda Solo le locazioni abitative in cui proprietari siano soggetti privati. È il proprietario a scegliere tra cedolare e Irpef La base imponibile È sui canoni maturati, soggetti a due aliquote fisse: il 21% per i canoni a mercato libero e il 19% per quelli concordati. Sostituisce Irpef, addizionali comunali e regionali all’Irpef, imposte di registro e bollo Sanzioni Le sanzioni fiscali sono quadruplicate e il canone verrà ridotto sino a tre volte la rendita catastale in caso di mancata registrazione

LA PAROLA CHIAVE Canone concordato
I canoni «concordati» sono stati istituiti con la legge 431/98 (la riforma delle locazioni). In pratica, consentono al proprietario di avere un beneficio fiscale e un contratto più breve e all’inquilino un affitto più basso. Il contratto dura infatti tre anni, più due di rinnovo automatico (salvo casi particolari). I canoni sono determinati sulla base di accordi territoriali tra associazioni della proprietà e degli inquilini, nei Comuni ad alta tensione abitativa. I canoni devono mantenersi all’interno delle fasce di oscillazione minima e massima stabilita per quel comune (che spesso è anche diviso in zone). I canoni concordati si applicano anche ai contratti stipulati transitori e per studenti, utilizzando gli schemi contrattuali ministeriali. Nelle locazioni transitorie gli accordi locali possono prevedere variazioni del 20% in più o in meno rispetto ai contratti agevolati. Nel caso di cedolare secca il prelievo sarà del 19%

Fonte casa 24 – Il Sole 24 Ore – di Marco Mobili e Gianni Trovati – Roma