Gli immobili rivestono per tutti un investimento importante: per questo la compravendita di qualsiasi immobile deve essere fatta con grande cautela e con la giusta consapevolezza.
Come poter preparare al meglio questo processo? Nel momento in cui si mette in vendita o si vuole acquistare un immobile, quanti vorrebbero conoscere la situazione del proprio bene?
Sono davvero numerose, negli ultimi anni, le trattative che spesso vedono venditore e compratore in gioco per poter ottenere la vendita o l’acquisto di unità immobiliari, sia che si tratti di singole unità, sia di interi edifici.
L’investimento immobiliare ha raggiunto tutti, dai grandi imprenditori ai più piccoli investitori privati: è questo il momento di porre ancora maggiore attenzione ad un mercato che si è evoluto ed è diventato complicato, agli occhi di chi non è un tecnico con esperienza.
In qualsiasi trattativa il bene proposto, oggetto di compravendita, è utile sia conforme dal punto di vista edilizio/urbanistico e correttamente autorizzato dagli Enti competenti per territorio.
Va da sé quindi che per ogni immobile, a prescindere dal valore e dalle dimensioni, vada fatta un’indagine preliminare di verifica con accesso agli atti presso gli Enti competenti: andrà verificata la tipologia di abitazione, la zona ove il bene è localizzato, le concessioni edilizie e quelle catastali, le eventuali varianti, per capire se tutto è stato realizzato o modificato nel tempo con autorizzazioni legittime.
L’analisi è volta perciò a comprendere se il bene, come si trova allo stato di fatto, sia allineato a quanto dichiarato dalle varie autorizzazioni. Solo con tali verifiche e la conformità di tutta la documentazione si potrà procedere alla compravendita con consapevolezza dell’effettivo stato dell’immobile.
Inoltre negli ultimi anni, per poter usufruire delle detrazioni fiscali previste per i lavori di ristrutturazione
( bonus fiscali edilizi), è necessario che l’immobile sia conforme dal punto di vista edilizio e urbanistico.
Questa indagine preliminare porta alla formazione di una carta d’identità, dell’unità immobiliare o dell’edificio, nella quale si illustra con la stesura di uno schema come si sia arrivati allo stato attuale dell’immobile, con varianti – concessioni – certificazioni degli impianti – agibilità, organizzate in ordine cronologico per avere ancora maggiore chiarezza.
È purtroppo la normalità sentire i proprietari sostenere che piccole modifiche come demolire un muro, spostare una porta, mettere una copertura su un terrazzo, usare un interrato come camera e bagno, ecc. sia normale eseguirle senza alcuna autorizzazione comunale.
Vi sono interventi che non possono essere realizzati in edilizia libera, anche se di piccole dimensioni.
A volte difformità che per il proprietario sono irrisorie devono prevedere una sanatoria o, nei casi più estremi, il ripristino dei luoghi ante intervento per riportare l’immobile ad una situazione di conformità edilizia-urbanistica.
A titolo esemplificativo: a volte la chiusura di un terrazzo con una semplice struttura in ferro e vetro formante di fatto una veranda, se non vi è volume a disposizione, non è sanabile e deve essere rimossa per poter rendere l’unità immobiliare vendibile.
L’indagine quindi si prefigge come risultato di garantire a chi vende e a chi compra di trattare un immobile che sia a posto o di eventualmente conoscere quali siano le anomalie presenti, sanabili o meno.
Le immobiliari, i professionisti o direttamente i singoli proprietari che si avvalgono di questa nostra assistenza possono usufruire di un servizio che andrà a proteggere la compravendita e definisce maggiore serietà nella gestione degli immobili.
Negli oltre trent’anni di attività del nostro studio ci siamo trovati spesso a dover far rinunciare i nostri clienti all’acquisizione di immobili che non erano conformi a quanto autorizzato e in molti casi abbiamo aiutato i proprietari a sistemare la situazione per poter rendere vendibile ciò che possedevano.
In tutti i casi un servizio di verifica così concepito è utile:
• a proprietari che vendono e comprano immobili affinché siano certi di vendere senza sorprese e sia garantita per il futuro la vendita o l’acquisizione realizzata;
• alle immobiliari per poter trattare un immobile per il quale, senza sorprese, non dovranno mai arrampicarsi sui vetri trovandosi in situazioni spiacevoli e dover dire la classica frase: “non sapevo, non ne ero a conoscenza”;
• ai notai che potranno fare un atto consci che la situazione sia regolare.
In conclusione il servizio che offriamo rende tutti più sicuri e la compravendita avrà quella che noi chiamiamo “una marcia in più” nella consapevolezza che i clienti finali, sia che siano venditori o compratori, avranno realizzato un passaggio di proprietà senza sorprese future.
Arch. Maurizio Orlandi
Studio di progettazione
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