Il tema
Acquistare immobili facenti parte di un condominio presenta problematiche, da considerare nel corso delle trattative, legate agli oneri condominiali. La regola generale che pone nel momento della compravendita la linea di confine tra gli oneri che restano a carico del venditore, quelli maturati fino a tale data, e quelli successivi di cui dovrà farsi carico l’acquirente presenta, infatti, talune specificazioni.
Le spese condominiali maturate fino al rogito
Partendo dall’art. 63 delle disposizioni di attuazione del codice civile, vi sono due regole: “chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente” e “chi cede diritti su unità immobiliari resta obbligato solidalmente con l’avente causa per i contributi maturati fino al momento in cui è trasmessa all’amministratore copia autentica del titolo che determina il trasferimento del diritto”. La seconda regola impone a chi vende di documentare immediatamente all’amministratore condominiale l’avvenuta vendita, restando altrimenti obbligato, in solido con chi compra, per le spese condominiali maturate fino alla comunicazione della relativa stipula.
Più delicata, lo si evince dalla prima disposizione, è la posizione dell’acquirente, obbligato, per quanto anche in questo caso in solido con il venditore, verso il quale ha diritto di rivalsa, per le spese condominiali ordinarie relative all’anno in corso al momento dell’acquisto e a quello precedente, regola cui si coordina l’obbligo dell’amministratore (art. 1130 c.c.) di fornire al condomino che ne faccia richiesta (il venditore) un’attestazione relativa allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali e delle eventuali liti in corso, detta anche liberatoria, da consegnare all’acquirente per le verifiche e cautele del caso, perché in presenza di debiti del venditore verso il condominio converrà all’acquirente pagare parte del prezzo con assegno circolare intestato al condominio di pari importo o ridurre il prezzo della compravendita della misura del debito con l’assunzione in capo all’acquirente di farsi carico del pagamento del debito o, infine, lasciare in deposito presso il notaio una somma a garanzia, da svincolare a favore del venditore a fronte della dimostrazione del pagamento del debito in questione.
Ciò in quanto, se nei rapporti interni tra venditore e acquirente è certo che tutto quanto maturato prima del rogito debba essere pagato dal venditore, viceversa il condominio può sempre chiedere al nuovo condomino anche le spese condominiali relative all’anno in corso alla data della compravendita e a quello precedente.
Le spese straordinarie deliberate prima del rogito restano a carico del venditore
Quanto fin qui detto vale per le spese ordinarie, perché in tema di riparto delle spese condominiali per l’esecuzione di lavori consistenti in innovazioni, straordinaria manutenzione o ristrutturazione sulle parti comuni, laddove, successivamente alla delibera assembleare che abbia disposto l’esecuzione di tali interventi, sia venduta un’unità immobiliare sita nel condominio, i costi di detti lavori gravano, secondo un criterio rilevante anche nei rapporti interni tra compratore e venditore, su chi era proprietario dell’immobile compravenduto al momento dell’approvazione di detta delibera, la quale ha valore costitutivo della relativa obbligazione, anche se poi le opere siano state, in tutto o in parte, realizzate in epoca successiva all’atto traslativo, con conseguente diritto dell’acquirente a rivalersi nei confronti del proprio dante causa, per quanto pagato al condominio in forza del sopra richiamato principio di solidarietà passiva previsto dall’art. 63 disp. att. c.c., salvo che sia diversamente convenuto tra venditore e compratore, pur rimanendo comunque inopponibili al condominio i patti eventualmente intercorsi tra costoro.
In sintesi, l’obbligo del condomino di contribuire alle spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell’edificio, nonché per la prestazione dei servizi nell’interesse comune, le c.d. spese ordinarie, sorge già nel momento del compimento dell’attività di gestione (e dunque nei confronti di chi sia condomino in tale epoca), e non invece nel momento successivo in cui le stesse spese siano poi approvate e ripartite in sede di consuntivo. Quanto, invece, alle spese per l’esecuzione di lavori consistenti in innovazioni, straordinaria manutenzione o ristrutturazione delle parti comuni, le spese straordinarie, esse gravano su chi sia condomino al momento dell’approvazione delle delibere che abbiano approvato l’intervento (Cass. 19.7.2023 n. 21094).
Tra le spese straordinarie vanno considerate anche quelle relative (spese legali, rischi di dover risarcire a terzi danni, ecc.) alle liti condominiali in corso al momento della vendita, perché deliberate prima.
L’acquisto della nuda proprietà
Assai frequente, soprattutto negli ultimi anni per l’aumento dell’età media della popolazione, è il caso di acquisto della nuda proprietà delle unità immobiliari, lasciandone l’usufrutto al venditore. In questo caso l’acquirente, che in termini generali dovrà farsi carico delle spese straordinarie (artt. 1004 e 1005 c.c.), deve sapere che l’art. 67 disp. att. c.c. prevede che il nudo proprietario e l’usufruttuario rispondono solidalmente per il pagamento dei contributi ordinari dovuti all’amministrazione condominiale, con la conseguenza che in caso di morosità dell’usufruttuario il condominio potrà chiedere al nudo proprietario il pagamento di tali spese ordinarie non versate, così come avviene nei rapporti tra locatore e inquilino.5 Conclusioni. Quanto sommariamente esposto fa capire l’importanza di non trascurare gli aspetti condominiali nel corso delle trattative finalizzate alla compravendita di immobili in condominio.
Avv. Francesco Mainetti
Studio Nicolais Roma
francescomainetti@studiolegalenicolais.it
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