Cosa sapere per chi desidera acquistare casa all’estero
Sempre più spesso i contribuenti italiani valutano la possibilità di procedere ad acquisizioni immobiliari all’estero, vuoi per sfizio vacanze, vuoi per investimento, vuoi per diversificare in mercati emergenti/differenti da quello italiano.
L’acquisto di un immobile all’estero comporta però una serie di problematiche fiscali che spesso, per ignoranza o anche per convenienza, chi ci propone l’operazione sottace o non ci esplicita chiaramente. Analizziamo nel dettaglio le distinte aree fiscali interessate:
A) Imposte indirette: si tratta di IVA, registro, ipotecarie e catastali corrisposte in sede di acquisto dell’immobile alle quali si aggiungono i compensi per l’ufficiale rogante (avvocato/notaio/commercialista). In questo caso si applicano le imposte del Paese nel quale è situato l’immobile. In alcuni casi (es Spagna per le seconde case) possono essere previste delle agevolazioni rispetto alle normali aliquote. La normativa italiana non interviene nella compravendita.
B) Imposte dirette: parliamo quindi di IRPEF/IRES. Per queste imposte occorre prestare particolare attenzione in quanto si sovrappongono le normative del Paese ove è ubicato l’immobile unitamente a quelle del Paese di residenza del proprietario (nel nostro caso Italia). Infatti l’Italia applica il principio della Worldwide taxation, ovverossia i redditi di un cittadino italiano sono tassati in Italia a prescindere dal luogo di produzione degli stessi, salvo l’applicazione dei trattati internazionali. La prima cosa da fare è verificare quindi cosa prevede il trattato internazionale contro le doppie imposizioni specifico (vi è un trattato con ogni Paese del mondo e il testo si può trovare sul sito dell’agenzia delle entrate) per capire se vi sono pattuizioni speciali. Normalmente (il che vuol dire nella maggioranza dei casi ma non in tutti) il reddito da locazione è tassato sia nel Paese ove è situato l’immobile sia nel Paese di residenza del contribuente con un sistema di compensazione delle imposte pagate. In concreto, sempre con l’esempio della Spagna, faremo la nostra dichiarazione dei redditi spagnola indicando solo il reddito d’affitto dell’immobile spagnolo, pagheremo le nostre tasse in Spagna, ridichiareremo lo stesso reddito nel nostro Unico Italiano (quadro RL) e pagheremo l’IRPEF italiana al netto delle imposte pagate in Spagna (solo sulla parte del reddito di affitto ovviamente).
Quindi, visto che la nostra tassazione ha poche eguali nel mondo, normalmente il carico fiscale sarà quello italiano. Anche in questo caso occorre verificare bene la normativa specifica del Paese dell’immobile. Infatti, sempre con l’esempio spagnolo, se vendessimo un immobile posseduto da più di cinque anni la plusvalenza generata sarebbe esente in Italia mentre in Spagna no e quindi dovremmo pagare solo le imposte spagnole senza poterle scontare da quelle italiane.
C) IMU: L’imu, ovviamente sotto altra denominazione, è un tipo di imposta patrimoniale impiegata diffusamente. Il pagamento dell’IMU locale è quindi determinato in base alla normativa nazionale.
D) IVIE/RW: Il possesso dell’immobile all’estero va indicato, ai fini del monitoraggio, anche nel quadro RW della dichiarazione italiana e contribuisce alla formazione della base imponibile – IVIE. L’IVIE viene calcolata su base catastale o sul valore d’acquisto (anche qua varia da paese a paese) con l’aliquota fissa dello 0.76% Dall’IVIE, verificata la presenza nella convenzione dell’articolo sulle imposte patrimoniali (presente per esempio nella convenzione con gli USA ma non con la Spagna), è possibile detrarre la componente patrimoniale dell’IMU locale pagata all’estero.
Considerando quanto sopra appena spiegato, per affrontare con tranquillità un investimento immobiliare all’estero si può affermare che sia indispensabile avvalersi sin da subito di competenze fiscali appropriate.
Dott. Fabrizio Francescut | Studio Francescut | fabrizio@francescut.it | www.francescut.it
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