Ai mediatori capitare sovente di riscontrare molto interesse da parte del mercato verso un immobile in vendita (identico il caso di locazione) e ci si domanda se, ricevuta una prima proposta di acquisto, prima che venga accettata dal cliente, sia legittimo raccoglierne altre.
I codici deontologici
Un primo profilo di attenzione merita, se il mediatore è iscritto a un’associazione di categoria, il codice deontologico associativo, perché l’adesione all’associazione comporta l’accettazione (e l’obbligo di rispetto) delle norme interne, la cui violazione potrebbe esporlo a procedimento disciplinare con le sanzioni previste in detti codici e/o negli statuti. In termini generali, due dei codici esaminati impongono all’associato di portare a conoscenza del cliente, dal quale ha ricevuto un incarico di mediazione, tutte le proposte ricevute (espliciti i codici AIR Italia e FIAIP, implicito quello Unioncamere; nulla in merito nel codice FIMAA), donde sembrerebbero potersi rinvenire in tale prescrizione spunti per una risposta positiva al nostro quesito. Sennonché, proprio il codice AIR Italia pone poi esplicito divieto agli associati di raccogliere altre proposte fino alla definizione della trattativa avviata da una proposta già ricevuta (così anche il codice FIAP), mentre tacciono sul punto FIMAA e Unioncamere.
È, poi, comune a tutti i codici la previsione degli obblighi di corretta informazione, trasparenza e diligenza professionale. Dunque, sotto il profilo deontologico, se il mediatore ha aderito ad un’associazione professionale dovrà verificare se il relativo codice sia tra quelli che disciplinano specificamente la fattispecie per non esporsi a reazioni dei clienti che possano stimolare l’avvio di un procedimento disciplinare da parte dell’associazione.
Codice civile e leggi speciali
Nessuna norma di legge pone divieto ai mediatori di ricevere altre proposte quando ne ha già ricevuta una non ancora accettata. Tuttavia, per dare compiuta risposta al nostro quesito non possiamo prescindere da un sommario esame dei doveri che si traggono dalla legge codicistica e speciale a carico dei mediatori medesimi.
Come è noto, è mediatore colui che mette in relazione due o più parti per la conclusione di un affare, senza essere legato ad alcuna di esse da rapporti di collaborazione, di dipendenza o di rappresentanza (art. 1754 cod. civ.): il mediatore deve, quindi, essere imparziale. Egli è tenuto a comunicare alle parti le circostanze a lui note, relative alla valutazione e alla sicurezza dell’affare, che possono influire sulla conclusione di esso (art. 1759 cod. civ.), comportandosi secondo correttezza e buona fede (artt. 1175 e 1375 civ.cod.), con la precisazione che nell’adempimento delle sue obbligazioni, siccome inerenti all’esercizio di un’attività professionale, la diligenza deve valutarsi con riguardo alla natura dell’attività esercitata (art. 1176 cod. civ.).
In un contesto normativo nel quale il mediatore è tenuto all’imparzialità sembra potersi affermare che se, ricevuta una proposta, l’agente si rifiutasse di (o non si attivasse per) raccoglierne altre violerebbe il dovere di imparzialità a vantaggio del proponente e a scapito del venditore, precludendogli l’esame di una pluralità di offerte, magari a contenuto, non solo economico, diverso e maggiormente soddisfacente. D’altra parte, alcuna norma riconosce al primo proponente una sorta di esclusiva o prelazione, e neppure se la sua proposta fosse “a prezzo pieno”, cioè a prezzo da incarico, si potrebbe escludere la possibilità di altre proposte più vantaggiose per il venditore: si pensi all’esigenza, o meno, per il proponente di richiedere un mutuo, alla tempistica di perfezionamento del contratto di compravendita, alle qualità e caratteristiche del proponente e così via. Certo è che i doveri informativi e di correttezza e buona fede previsti dalla legge implicano a mio modo di vedere che chi decide di affidare al mediatore una proposta venga informato del fatto che tale iniziativa non arresterà l’opera di ricerca di interessati all’acquisto da parte dell’agente, onde dar modo a detto proponente di articolare la redigenda proposta con contenuti il più possibile allettanti per il proprietario.
Sotto il profilo operativo, inoltre, fino a quando la “prima” proposta sarà pendente, cioè non ancora accettata dal venditore, il professionista dovrà avvisare il primo proponente ogni qual volta fosse raccolta un’ulteriore proposta, senza tuttavia comunicargliene i contenuti, così da metterlo nelle condizioni, nel caso, di modificare i termini della sua proposta pendente. In conclusione, a parte i profili derivanti dalla partecipazione ad un’associazione professionale il cui codice deontologico esprima uno specifico divieto, pare potersi affermare la piena legittimità della pratica che abbiamo esaminato, non ostandovi norme di legge.
Avvocato Francesco Mainetti | Studio Legale Nicolais Roma | francescomainetti@studiolegalenicolais.it
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