MUTUO O PRESTITO: QUESTO E’ IL PROBLEMA

Moltissimi sono i dubbi ed altrettante le scelte complesse e delicate di fronte alle quali ci si trova nel momento in cui si deve comprare casa: dalla posizione dell’immobile al volerlo nuovo o usato, dalla vicinanza dei mezzi pubblici fino alla presenza della domotica. Oltre a tutti queste domande, il futuro acquirente deve scegliere e valutare in maniera ponderata se sia meglio, in casi di bisogno, optare per l’accensione di un mutuo o valutare se richiedere un prestito. Non esiste, com’è ovvio, la risposta perfetta per tutti, ma varia in funzione di diverse variabili: il proprio lavoro, il reddito e le esigenze personali.  La Banca d’Italia nella sua ultima analisi sui redditi dei nostri connazionali afferma che ben il 27,7 per cento delle famiglie italiane ha contratto un mutuo per comprare o ristrutturare casa, mentre l’11,4 per cento ha scelto di chiedere un prestito con la medesima finalità.
 
Differenti ancor prima di ottenerli
Mutuo o prestito sono differenti anche prima di fare la domanda, diverse infatti sono le caratteristiche richieste a chi si avvicina ad un mutuo o ad un prestito. Innanzitutto le banche, che accendono un’ipoteca sull’immobile oggetto di concessione del mutuo, richiedono a chi si appresta a fare domanda di finanziamento alcune garanzie: in primis avere un posto di lavoro fisso, così da garantire la disponibilità economica per pagare ogni mese la rata, e che la restituzione mensile non sia superiore ad un terzo dello stipendio del contraente; per ottenere un prestito, invece, nessuna ipoteca viene messa sull’abitazione che si sta per acquistare, viene soltanto richiesto di essere in possesso di un reddito certo.
 
Ci sono, poi, tutta una serie di costi da sostenere nel momento in cui si fa richiesta di un mutuo: bisogna innanzitutto effettuare una perizia tecnica che valuti il valore dell’abitazione (di norma costa intorno ai 300 euro), è poi necessario attivare un’assicurazione contro incendi e scoppi, (qui non è possibile dare un’idea indicativa dei costi poiché cambiano in funzione del valore della casa e  dell’importo richiesto); bisogna pagare l’atto del notaio, nel quale rientrano sia la parcella che il documento di compravendita, e le imposte: quella di registro, quella ipotecaria e quella catastale, che hanno ciascuna un costo di 168 euro.
 
Quindi, per chi decide di optare per questa soluzione, una serie di premesse impegnative ancor prima di aver firmato il mutuo. Tuttavia è necessario tenere in considerazione uno dei limiti del prestito personale: il finanziamento erogato non può essere superiore al 20/30 per cento del valore della casa, e comunque non maggiore di 60.000 euro.
 
Viste queste premesse, il prestito personale è indubbiamente più facile da ottenere, ma se lo si impiega per l’acquisto o la ristrutturazione di un’abitazione, è necessario avere a disposizione una propria base economica.  Anche per il mutuo esiste un limite del valore dell’immobile finanziabile, ma è dell’ottanta per cento e quindi il capitale che si deve possedere è molto inferiore.
 
Il fattore tempo
Anche per quanto riguarda questo aspetto non esiste la scelta migliore sotto tutti i punti di vista, ma le necessità di ciascuno renderanno preferibile l’uno o l’altro. I tempi del mutuo sono molto più lunghi: sia quelli dell’erogazione (per effettuare tutti i controlli ed espletare tutte le procedure obbligatorie sono necessari circa sessanta giorni) sia quelli della restituzione (non è possibile richiedere un mutuo per una durata inferiore ai cinque o dieci anni) e nel caso fosse necessario si può optare per dilazionare il proprio mutuo anche per più di 25 anni.
 
Molto più ristretti e veloci sono invece i tempi del prestito, sia per quel che riguarda i tempi di concessione che la durata dello stesso: la somma richiesta per comprare o ristrutturare un immobile può essere restituita al massimo in dieci anni.
 
Tassi, Taeg e Tan
Quando si contrae un mutuo ci si impegna a restituire non solo il capitale prestato ma anche gli interessi applicati, ovvero quello che viene definito il montante, il tasso di interesse per i mutui immobiliari è annuale. Esistono due macro alternative di misurazione dei tassi di interesse quello fisso e quello variabile: il primo ha delle rate che sono costanti nel tempo e note fin dal momento in cui si sottoscrive il contratto, l’interesse viene calcolato sommando lo Spread al cosiddetto Eurirs, ovvero Euro Interest Rate Swap. Mentre quello variabile presenta una rata che può modificarsi in base ai cambiamenti dell’indice finanziario di riferimento, che normalmente è l’Euribor.
 
Esistono poi altre tipologie di tassi per i mutui che non rientrano in queste due alternative principali: i mutui a rata costante, misti, variabili.
 
Per quel che concerne i prestiti bisogna prestare particolare attenzione al Tasso Annuo Nominale, il Tan, ed il Tasso Annuo Effettivo Globale, meglio noto come Taeg. Il Tan mostra quale sarà la percentuale di interessi che si dovrà pagare sul prestito ottenuto; mentre nel Taeg vengono comprese anche tutte le altre spese come quelle di incasso o quelle ipotecarie, ed è quindi necessario che a questo tasso sia data la maggiore trasparenza ed evidenza in tutti i contratti ed i materiali pubblicitari.

Fonte: articolo di Giovanna Valsecchi da immobiliare.it del 22/03/2012