Da tempo gli operatori si interrogano: la Classe A energetica per gli edifici è davvero un’opportunità o è solo un ulteriore aggravio?

Perché i costi per realizzare una costruzione efficiente dal punto di vista energetico sono spesso molto superiori allo standard e quindi, specie in questo momento di mercato, appare difficile veder riconosciuto dall’acquirente un prezzo di vendita superiore alla media.

Certo è che la direttiva Ue 31/2010, prevede che entro il 31 dicembre 2020 tutti gli edifici di nuova costruzione siano a consumo di energia pari quasi a zero (che significa Classe A energetica), temine che viene anticipato al 31 dicembre 2018 per gli edifici di nuova costruzione occupati o di proprietà di enti pubblici.

Quindi più che una scelta, quello del risparmio energetico è sempre più un obbligo per gli operatori.

E guardando allo stato delle costruzioni in Italia appare evidente come la riqualificazione energetica sia, almeno sulla carta, una grande opportunità per il settore.

Secondo una rilevazione dell’Istat, in Italia esistono oltre 11 milioni di unità abitative.

Di queste, quasi 3 mln rientrano nella categoria mediocre o pessima, con necessità di profonda ristrutturazione.

Se si confrontano i dati dell’Istat con quelli dell’Ance risulta ancor più evidente come i costruttori abbiano già deciso che l’efficienza energetica sia una possibile via d’uscita dalla crisi.

Il 46% degli edifici realizzati nell’ultimo anno sarebbe in classe energetica compresa tra B e A+.

“Fino qualche anno fa il tema dei costi superiori poteva avere un suo fondamento  – spiega Annalisa Galante, architetto docente del Politecnico di Milano.

Oggi si trovano sul mercato una vasta gamma di materiali che possono essere utilizzati per una buona efficienza energetica e a costi in linea con l’equivalente tradizionale.

Dai serramenti agli impianti, ormai si vedono differenze di prezzo nell’ordine di pochi punti percentuali.

Per fare un esempio concreto, la scuola dell’infanzia costruita nel 2009 di Bareggio, in provincia di Milano, è costata il 5,3% in più rispetto al classico edificio.

Ma con questo gap si è assicurata la Classe A energetica, con pompe di calore e impianto solare fotovoltaico.

Se si considera che in media il risparmio energetico può arrivare senza particolari difficoltà al 60%, è evidente come la convenienza sia assolutamente reale e quantificabile”.

Che il risparmio sia reale ormai non è più in discussione, ma i costruttori sollevano qualche dubbio (vedi spazio a fianco).

In ogni caso la normativa viene incontro agli interventi di recupero come alle nuove costruzioni e non mancano gli incentivi per chi sceglie una classe energetica elevata.

“La normativa vigente riconosce diverse tipologie di incentivi per la realizzazione o la riqualificazione di edifici a elevata efficienza energetica: dallo scomputo di consistenti porzioni delle murature dalla superficie realizzabile alla neutralità urbanistica degli elementi tecnici finalizzati al miglioramento della prestazione energetica dell’edificio (come ad esempio le serre), dalla riduzione degli importi dovuti a titolo di oneri di urbanizzazione agli incentivi fiscali espressi sotto forma di detrazione d’imposta – spiega l’avvocato Jacopo Brambilla Sica.

Una nota a parte meritano poi i premi volumetrici, ossia l’attribuzione di diritti edificatori supplementari che possono essere realizzati in loco oppure trasferiti in altre parti del territorio comunale, a seconda delle previsioni attuative degli strumenti urbanistici.

Quest’ultima ipotesi in particolare dovrà però essere vagliata alla luce del funzionamento del sistema perequativo, ancora tutto da verificare.

Di più agevole applicazione e certamente apprezzati in questo particolare momento sono invece gli incentivi consistenti in riduzioni di costi per gli operatori, come gli oneri di urbanizzazione, e gli incentivi fiscali.

Da evidenziare come ancora oggi ogni regione abbia una propria normativa specifica”.

Va bene il risparmio energetico ma attenzione ai costi.

Risparmiare va sempre bene, specie se si parla di energia, ma chi deve costruire deve anche necessariamente fare i conti, e bene.

La domanda è semplice: se si spende di più per realizzare edifici efficienti il conduttore o l’acquirente saranno disposti a pagare di più?

“La domanda è semplice qunato la risposta: non sono disposti a pagare di più – spiega Luigi Marchesini, presidente di Galotti.

Oggi vediamo sul mercato una grande richiesta di spazi di qualità, efficienti, in grado di ridurre le spese di gestione.  

E anche offerti a migliori condizioni, come contributi per il trasloco da parte della proprietà, periodi a canone zero.

Insomma, una serie di benefit che si traducono in una minore spesa per il conduttore.

E’ una fase di mercato in cui è chi compra o affitta a decidere le condizioni.

Quindi ora, appurato che una maggiore efficienza energetica non corrisponde a un maggiore canone, la domanda diventa: ci si può permettere di costruire in classe energetica modesta?

E la risposta è chiara.

Non è possibile.

Se si vuole restare sul mercato si trovano opportunità  solo costruendo spazi efficienti, altrimenti non c’è neanche la speranza di trovare collocazione”.

E’ una fase difficile per i costruttori.

Spendono di più e spesso non recuperano i maggiori oneri al momento della vendita o della locazione.

Se costruire il nuovo significa una spesa aggiuntiva di pochi punti percentuali, la ristrutturazione dell’esistente può invece costare molto e rendere antieconomica l’operazione.

Non è da escludere che vedremo in futuro molti edifici lasciati al proprio destino, in attesa di essere abbattuti e ricostruiti completamente, sul modello applicato a New York.

L’approccio dei fondi immobiliari non è molto diverso da quello dei costruttori.

“La classe energetica elevata non deve essere una moda e arrivare al massimo possibile, ma raggiungere un buon compromesso tra investimento e prestazioni – spiega Anna Pasquali, amministratore delegato di Beni Stabili Sgr.

Se sulle nuove costruzioni la scelta è semplice, più complessa è la decisione sulle riqualificazioni, attività che sarà sicuramente il tema del futuro. In questo caso serve considerare la location, il target, il valore dell’edificio per decidere quanto investire nella ristrutturazione.

Non avrebbe senso ottenere la massima efficienza se i possibili destinatari non lo richiedono e non ne hanno bisogno.

In ogni caso, gli investitori internazionali pretendono gli stessi standard applicati negli altri Paesi e quindi sarà sempre più spinta la ricerca di buone prestazioni.

Ricordando però che è molto meglio un buon edificio in Classe B rispetto a uno pessimo in Classe A.

Costa meno e consente al conduttore di ottimizzare gli spazi, perché la classe energetica non è deve essere l’unico criterio di valutazione”.

Che cisia ancora molta strada da fare, anche se il percorso è ormai definito, lo conferma il sistema bancario.

Secondo gli operatori, i finanziamenti erogati per ristrutturazioni e nuove costruzioni non considerano in alcun modo la classe energetica degli edifici.

Che l’edificio risparmi o consumi molto non importa, servono solo le consuete garanzie di solvibilità.

Fonte: articolo di Maurizio Cannone da monitorimmobiliare.it per Il SOle 24 Ore del 16/11/2012