IMMOBILE ALL’ESTERO COME TUTELARSI!

Articolo del 15 aprile 2013 pubblicato su GOLFPEOPLE.EU a cura di Gianluca Santacatterina Partner of L’IMMOBILIARE.COM per l’Estero.

Buongiorno a tutti,
oggi mi viene chiesto di scrivere in merito alle modalità di acquisto di un immobile all’estero e i relativi costi.
Diventa veramente difficile poter parlare in questo spazio riservatomi da Golf People di un argomento così vasto e complesso – soprattutto perché, come dicevo in un mio precedente intervento, ogni Paese ha propria legislazione e fiscalità – ma proverò comunque a tracciare delle linee guida.

Preciso ora e ribadirò in seguito che queste mie considerazioni valgono come indicazioni di massima ed ogni costo o modalità di acquisto andrà specificatamente valutata con il vostro broker.

Dividendo per aree geografiche ecco alcuni esempi.

EGITTO: contestualmente alla stipula del contratto di compravendita consiglio il conferimento di una procura ad un avvocato egiziano che seguirà poi anche le procedure di trasferimento della proprietà. Egli provvederà innanzi tutto alla registrazione del contratto stesso.
Armatevi di pazienza perché il processo sarà piuttosto lungo (almeno 6-7 mesi anche se vi vengono garantiti tempi inferiori). Questa procedura – spesso sottovalutata e snobbata – vi permetterà di avere un documento riconosciuto a livello governativo (in Egitto) e nel contempo evitare, previe verifiche dell’avvocato egiziano, di acquistare un immobile gravato da ipoteche e problemi di altro tipo.
Tenete poi conto che nella penisola del Sinai (esempio Sharm El Sheikh) si acquista una sorta di usufrutto per 99 anni mentre sulla costa egiziana (Hurghada e Marsa Alam) si acquista la piena proprietà.
Costi: ogni avvocato applica proprie parcelle, ma gli importi per seguire la pratica completa variano da euro 1.200 a euro 2.500.
Si dovrà pagare poi la tasse (egiziana) annuale sulle proprietà di immobili da parte di stranieri che è pari a euro 80,00 circa per un bilocale e euro 110,00 ca. per un appartamento con 2 camere da letto. L’avvocato egiziano vi potrà calcolare con precisione gli importi.

USA: anche negli Stati Uniti esistono degli avvocati specificatamente abilitati a seguire le transazioni immobiliari. Sarete pertanto coadiuvati in tutte le procedura di trasferimento della proprietà. Un avvocato seguirà la parte venditrice e uno la parte acquirente. Solamente quando entrambi i legali verificheranno e sottoscriveranno un documento che certificherà la regolarità della procedura e dell’immobile si potrà procedere con i rogito e lo svincolo delle somme dall’escrow account (vedi mio precedente intervento su Golf People).

I costi complessivi iniziali – compresa la parcella del legale – per diventare proprietari di un immobile negli Stati Uniti variano tra il 2,5% e il 5,5% del valore dell’unità acquistata.
Annualmente si pagherà poi una tassa di proprietà (una sorta di nostra IMU) pari a circa il 2% del valore dell’immobile.

REP. DOMINICANA: il notaio Dominicano – che potrà essere anche un avvocato – avrà il compito di verificare il Titolo di Proprietà (che è di fatto il certificato di proprietà dell’immobile) e di trascrivere su di esso – assolutamente in originale (non può nemmeno essere una copia autenticata!) e dopo che lo stesso verrà fisicamente trasferito da venditore ad acquirente – i dati del nuovo proprietario.
L’acquirente può nominare un proprio avvocato – sempre Dominicano – che verifichi e certifichi il corretto espletamento della pratica.

All’uopo segnalo una importante iniziativa del gruppo H4S Italia che prevede che per tutti gli immobili dallo stesso venduti a cittadini italiani il contratto di compravendita venga sottoscritto presso il Consolato della Repubblica Dominicana di Milano, che verificherà la presenza di eventuali gravami e la regolarità di tutti i documenti.

Costi iniziali di trasferimento della proprietà:

3% sul valore catastale
1/1,5 % spese notarili
ITBS (IVA) è pari al 18%. Grava solo sulle nove abitazioni e i prezzi di vendita sono sempre comprensivi di ITBIS.

Tassa annuale: 1% IPI/VSS sul valore catastale su immobile (o insieme di immobili) che abbiano valore complessivo superiore a 6.500.000 di Pesos (ca. euro 120.000).

I cittadini italiani – proprietari di immobili all’estero – dovranno pagare l’IVIE (Imposta sul Valore degli Immobili all’Estero) che andrà peraltro in detrazione sulle imposte patrimoniali pagate al paese ove è ubicato l’immobile.

Ricordo infine nuovamente che i dati da me indicati sono da considerarsi esemplificativi. Ogni singola situazione dovrà essere valutata con il vostro Consulente.

Attendo commenti anche nel mio blog Immobili all’Estero https://immobiliallestero.blogspot.it e rimango a disposizione.

Al prossimo appuntamento.

Gianluca Santacatterina

Partner L’IMMOBILIARE.COM per l’Estero per GOLFPEOPLE.EU