Abbiamo il piacere di ospitare in questo numero un’intervista di Guido Lodigiani, direttore corporate e ufficio studi del primo portale immobiliare italiano immobiliare.it, con il quale abbiamo analizzato le tendenze generali del mercato immobiliare con un particolare focus ai segmenti Corporate.

> Il dato principale dell’Osservatorio sul mercato immobiliare residenziale italiano condotto dall’Ufficio Studi di Immobiliare.it (https://www.immobiliare.it) ha reso noto che il 2015 è stato un anno positivo per il mercato immobiliare,  grazie alla forte ripresa dei mutui, che ha rimesso in moto tutto il settore,  per quanto riguarda i prezzi di vendita delle abitazioni è stato contraddistinto da una ulteriore contrazione: -5,1% in un anno, con un -2,9% solo nel secondo semestre 2015.
> Sulla base di questi dati, quale situazione si è registrata nell’ultimo trimestre 2015?
A dicembre 2015 il prezzo medio ponderato richiesto per gli immobili residenziali italiani era sceso a 2.056 euro per metro quadro (era 2.166 un anno prima). Il dato che spinge all’ottimismo è, invece, quello relativo all’ultimo trimestre, contraddistinto da una vera e propria frenata della discesa prezzi: -0,4% da ottobre a dicembre.
> Nord, Centro e Sud Italia: in quale area si è registrato il maggior calo dei prezzi nel 2015?
A differenza di quanto registrato nel corso del 2014 – anno contraddistinto da un calo maggiore dei prezzi nelle regioni del Centro e del Sud Italia e da una maggiore tenuta a Nord – il 2015 vede la situazione ribaltata: nel corso dell’anno è proprio al Nord del Paese che si è registrata la riduzione più consistente dei prezzi richiesti, -5,7%.
> E rispetto ai capoluoghi di regione?
Il 2015 è l’anno in cui Roma ha definitivamente ceduto il primato di capoluogo più caro a Firenze: pur perdendo meno rispetto alla città toscana (-4,3% vs -6,0%), la Capitale non riesce a riguadagnare il suo storico primato, assestandosi a 3.413 euro al metro quadro. Firenze, con i suoi 3.436 euro al metro quadro, è quindi il capoluogo più caro d’Italia. Milano è ancora terza sul podio dei prezzi di vendita, con una media di 3.262 euro richiesti al metro quadro per le abitazioni. (GRAFICO1.jpg – variazioni dei prezzi richiesti nei 20 capoluoghi di regione per la tipologia immobiliare residenziale)
> Veniamo ora al settore Corporate. Quali sono state le scelte degli investitori nel 2015 e quali sono le tendenze per il 2016?
Il mercato degli immobili Corporate si presta a diverse letture ed è più difficile delineare delle tendenze che valgano nei diversi segmenti, molto più specifici rispetto al settore residenziale.
Gli spazi ad uso ufficio, e quindi direzionali, sia da riqualificare che a reddito sono stati il segmento prescelto dagli investitori. Una tendenza che dovrebbe continuare, se non ci saranno scossoni sul fronte della ripresa economica, anche nell’arco del 2016.
Il mercato degli uffici è in miglioramento a livello europeo, nonostante la discontinuità dello scenario economico e un aumento ancora modesto dell’attività edilizia. Cresce l’assorbimento soprattutto nelle principali città dell’Europa del sud. In Italia gli investimenti dei protagonisti internazionali hanno puntato su questa tipologia di edifici, i volumi 2015 si sono attestati intorno a 6,5-7 miliardi di euro, con un contributo rilevante del settore uffici. Nei primi nove mesi del 2015 gli investimenti in uffici sono stati pari a 1,9 miliardi di euro su 4,9 miliardi, il 38.8%.
Oggi, per via della forte concorrenza sui pochi oggetti di qualità, si iniziano a valutare anche operazioni di riqualificazione e location secondarie.  La tendenza resta quella. Gli uffici hanno preso così il posto del retail nei portafogli.
> Oggi l’Italia è ancora un paese di interesse per gli investitori esteri?
Certo, l’Italia rimane un Paese di interesse per gli investitori, grazie al costo del debito relativamente basso rispetto ai ritorni, ancora elevati soprattutto sui prodotti secondari.
Bisogna quindi rivolgersi ai professionisti che presidiano le piazze e i prodotti “secondari”, perché sono mercati molto diversi da quelli metropolitani.
> L’attesa ripresa dei consumi e dell’occupazione avrà un diretto effetto sul mercato immobiliare?
Certamente, in particolare  per abitazioni e uffici, la ripresa dell’occupazione porterà a una crescita dell’assorbimento degli spazi a uso ufficio, principalmente quelli di classe A.
> Quali prospettive intravede per gli investitori nel settore del retail e della logistica?
Nel settore retail i prodotti di qualità vengono sempre più apprezzati, anche in location secondarie come il Sud. I rendimenti attesi dagli investitori si aggirano oggi sul 7% (5,75% i prodotti prime).
A gennaio il carrello della spesa degli italiani si è raffreddato da un +0,9% di dicembre a un +0,3%, e i centri commerciali hanno visto quindi contrarsi le entrate. È quanto emerge dai dati sull’inflazione comunicati  dall’Istat che ha confermato la stima preliminare.
Per l’Unc si tratta di un “aiuto per la massaia che va a fare la spesa al supermercato”, ma dal fronte opposto, i grandi shopping mall stanno perdendo circa 47 euro su base annua per ogni famiglia italiana.
Un altro settore molto interessante continuerà ad esserlo la logistica grazie all’e-commerce. La logistica si conferma richiesta da operatori specialistici: Logicor, Prologis, P3, Segro.  
> Le chiediamo infine qualche previsione sul settore alberghiero.
Si stima per il 2016 un aumento di presenze turistiche verso destinazioni “più sicure”, che porteranno inevitabilmente ad una ulteriore crescita di visitatori con conseguenze sul settore alberghiero.

Guido Lodigiani è Direttore Corporate e Ufficio Studi di Immobiliare.it | guido.lodigiani@immobiliare.it