Faustino Colianni
Notaio e Docente presso la Scuola del Notariato | www.notaiocolianni.org

Ho pensato di dedicare al tema vendita immobiliare e agibilità questa prima Rubrica Speci@listica che ho il piacere di curare a partire da questo numero della Rivista.

Il D.P.R. n. 380/2001 costituisce ormai l’unico riferimento normativo in materia di certificato di agibilità, in quanto esso ha abrogato tutta la disciplina previgente, dagli artt. 220-222 del R.D. n. 1265/1934 all’intera disciplina di cui al D.P.R. 22 aprile 1994 n. 425.

In base all’art. 24/2°comma del T.U. 380/2001, le ipotesi per le quali è necessario richiedere il certificato sono:

1. a) le nuove costruzioni
2. b) le ricostruzioni o sopraelevazioni, totali o parziali
3. c) gli interventi sugli edifici esistenti che possano influire sulle condizioni di igiene e sicurezza.

Pertanto, finché l’immobile non sia ultimato, in realtà non si può richiedere il rilascio del certificato di agibilità poiché non verrebbe rispettata la presenza dei requisiti d’igiene e sicurezza dell’immobile medesimo che dovrebbero essere certificati dal tecnico di parte procedente nella richiesta del certificato medesimo.

Tale requisito (la presenza del certificato di agibilità), peraltro, non è un requisito indispensabile della vendita medesima laddove sia stato espressamente convenuto tra le parti (venditore e acquirente) che o non è stato ancora richiesto ovvero è stato richiesto e non ancora rilasciato. Quindi, ci sarà da disciplinare nell’ambito dell’atto di compravendita le seguenti due ipotesi:

– l’alienante si obbliga, come per legge, a richiedere il certificato di agibilità ai sensi dell’art. 25 del T.U. e di ciò si farà menzione nell’atto (la giurisprudenza ha rinvenuto in ciò la natura di “promessa del fatto del terzo” ai sensi dell’art. 1381 c.c.);

– l’acquirente si obbliga ad attivarsi presso le competenti autorità per conseguire il certificato di agibilità ai sensi dell’art. 25 T.U. (ciò è espressamente consentito dall’art. 24/3°comma T.U. che consente al titolare del permesso di costruire…o loro successori o aventi causa).

Anche dopo l’entrata in vigore del T.U. 380/2001, vale la pena ribadire che la vendita di un immobile privo di certificato di agibilità è pienamente valida, anche se, secondo la prevalente tesi della Cassazione (per tutte vedasi la n. 3687 del 29 marzo 1995), tale inadempimento del venditore, nel caso non sia espressamente disciplinato nell’ambito dell’atto di compravendita, si riconduce nell’ipotesi di vendita di aliud pro alio, dando luogo a una possibile azione di risoluzione (e non a nullità per illiceità dell’oggetto), a meno che, essendo dimostrato che l’immobile presenta tutte le caratteristiche per l’uso che gli è proprio e che il certificato possa essere agevolmente ottenuto, il giudice ritenga di scarsa importanza l’inadempimento. Peraltro tale situazione è sicuramente superata dalla espressa regolazione pattizia della fattispecie cioè indicando in atto la mancanza del certificato e gli adempimenti e oneri a carico delle Parti per il rilascio dello stesso.

Si tenga, infine, presente che, come già aveva fatto il D.Lgs. n. 507 del 1999, anche il T.U. 380/2001 ha depenalizzato il reato previsto dal 2°comma dell’art. 221 del T.U. delle leggi sanitarie, stabilendo la sola sanzione amministrativa pecuniaria, per il caso di mancata presentazione dell’istanza nei termini (15 gg. dall’ultimazione dei lavori), in un importo da 77 a 464 euro.    

Si può quindi ritenere che si possa procedere al rogito anche se non siano trascorsi i 60 giorni dalla presentazione della richiesta del certificato di agibilità, risultando assolutamente opportuno inserire nell’atto di compravendita una disciplina pattizia in ordine all’eventuale richiesta di integrazione documentale da parte del Comune della richiesta stessa e facendosi comunque garantire dal venditore l’esistenza, alla fine dei lavori dallo stesso da compiersi, di tutti i requisiti per ottenere il rilascio del certificato di agibilità stessa, in modo da limitare al minimo i rischi da parte dell’acquirente di acquistare un immobile per il quale non possa essere rilasciato il certificato di agibilità (al limite arrivando ad assumere delle garanzie anche patrimoniali in ordine al rilascio del certificato successivamente all’atto).

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