Francesco Mainetti
Avvocato presso Studio Legale Nicolais Roma | francescomainetti@studiolegalenicolais.it

Il leasing immobiliare abitativo
> Il leasing è il contratto con il quale una parte si obbliga ad acquistare un bene e a metterlo a disposizione dell’utilizzatore verso un canone e per un tempo determinato, con facoltà per l’utilizzatore di acquisirne la proprietà alla scadenza dietro versamento di un determinato importo.

LA LEGGE DI STABILITÀ 2016
Con l’art. 1, co. 76-84, della l. 208/2015, si è previsto che con il contratto di locazione finanziaria di immobile da adibire ad abitazione principale, la società di leasing si obbliga ad acquistare o a far costruire l’immobile su scelta e secondo le indicazioni dell’utilizzatore persona fisica (cliente), che se ne assume tutti i rischi, anche di perimento e lo mette a disposizione per un dato tempo verso un corrispettivo (canone) che tenga conto del prezzo di acquisto o di costruzione e della durata del contratto. Alla scadenza del contratto l’utilizzatore potrà acquistare la proprietà del bene a un prezzo prestabilito (riscatto), sebbene nel corso del rapporto egli potrà, previo assenso della concedente, procedere a riscatto anticipato o cedere a terzi il contratto.
Nel contratto, formato da due contratti collegati di leasing e di compravendita o, meglio, da un unico contratto notarile, dovrà esplicitarsi l’intenzione dell’utilizzatore di adibire ad abitazione principale l’immobile, nel quale egli o i suoi familiari andranno a dimorare abitualmente.

LA SOSPENSIONE DEL PAGAMENTO
Nel corso del rapporto l’utilizzatore potrà chiedere al concedente la sospensione del pagamento dei canoni periodici per non più di una volta e per un periodo massimo di dodici mesi: in tal caso la durata del contratto è prorogata di un periodo uguale alla sospensione. Perché l’utilizzatore possa ottenere la sospensione è necessario che, dopo la stipula del contratto, abbia perso il lavoro.
Al termine della sospensione, che non comporta l’applicazione di commissioni o spese e avviene senza richiesta di garanzie ulteriori, il pagamento dei canoni riprenderà secondo quanto previsto dal contratto, salva eventuale rinegoziazione delle condizioni. Qualora, cessata la sospensione, l’utilizzatore non riprenda i pagamenti si applicheranno le disposizioni relative all’inadempimento.

PATOLOGIA DEL RAPPORTO: INADEMPIMENTO DELL’UTILIZZATORE
Ove l’utilizzatore si rendesse inadempiente il contratto si risolverà ed egli sarà tenuto a restituire l’immobile al concedente (che in difetto potrà avviare un procedimento di convalida di sfratto), che dovrà poi corrispondere all’ex utilizzatore quanto ricavato dalla vendita o da altra collocazione del bene avvenute a valori di mercato (nel rispetto di criteri di trasparenza e pubblicità), dedotta la somma dei canoni scaduti e non pagati fino alla data della risoluzione, dei canoni a scadere attualizzati e del prezzo pattuito per lil riscatto finale. L’eventuale differenza negativa sarà corrisposta dall’utilizzatore al concedente.

Fallimento del venditore/costruttore e quello del concedente
L’eventuale fallimento nel corso del rapporto di costoro in termini generali non dovrebbe creare problemi all’utilizzatore. In caso di fallimento del venditore/costruttore la vendita, avente a oggetto immobili abitativi destinati ad abitazione principale dell’acquirente (utilizzatore) o di suoi parenti e affini entro il terzo grado, sembra rientrare, se conclusa a giusto prezzo, nell’esenzione da revocatoria fallimentare prevista dall’art, 67, co. 3 lett. c), legge fall. Ove fallisca la concedente il contratto proseguirà e l’utilizzatore conserverà la facoltà di acquistare, alla scadenza del contratto, la proprietà del bene, come previsto dall’art. 72-ter, co. 4, legge fall.

Decesso dell’utilizzatore
Gli eredi subentrano nella posizione giuridica del defunto e quindi, ove egli abbia stipulato un leasing immobiliare abitativo, nel contratto medesimo, assumendone diritti ed obblighi, salva diversa pattuizione.

ONERI DI MANUTENZIONE E RIPARAZIONE
Nel silenzio della legge, la disciplina degli oneri di manutenzione e riparazione dell’immobile sarà concordata nel contratto, tenendo conto che la finalità dell’operazione è il definitivo trasferimento dell’immobile all’utilizzatore. Ragionevolmente la manutenzione ordinaria e le spese condominiali saranno a carico dell’utilizzatore, ma è probabile che ciò avverrà anche per le spese straordinarie.

BENEFICI FISCALI
Per favorire la diffusione della tipologia contrattuale in esame e in coerenza con le sue finalità, sono previste agevolazioni fiscali, ma per i contratti di stipulati sino a tutto il 2020. Agevolazioni IRPEF sono previste per gli utilizzatori con un reddito massimo annuo di € 55.000,00 e privi di abitazione principale: per i giovani sotto i 35 anni è prevista la detraibilità al 19% dei canoni di leasing (massimo per 8 mila euro annui) e al 19% del prezzo del riscatto (massimo di 20 mila euro); per i soggetti con età uguale o superiore a 35 anni è prevista la detraibilità al 19% dei canoni di leasing (massimo di 4 mila euro annui) e al 19% del prezzo del riscatto (massimo di 10 mila euro). Per tutti, l’imposta di registro sull’acquisto è ridotta all’1,5%, ma è calcolata sul prezzo di acquisto, non sul prezzo-valore.

LA PROVVIGIONE DEL MEDIATORE
Ove l’operazione sia intermediata da un mediatore immobiliare pare che l’affare, siccome destinato alla compravendita, sia riconducibile, in termini di entità della provvigione, alla compravendita.

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