>Noto che da più parti viene richiesta quale sia la situazione attuale in relazione alle agevolazioni di acquisto prima casa in relazione ai requisiti oggettivi dell’immobile oggetto dell’acquisto; ovvero se sussistano a oggi dei requisiti strutturali e/o dimensionali per poter definire un immobile non di lusso e quindi passibile di rientrare nelle dette agevolazioni in sede di acquisto.
Senza anticipare quali saranno gli esiti di questa breve disamina, che si rende necessaria a fronte di informazioni che circolano anche via internet non aggiornate o vetuste ovvero di fonte non certa, parto con l’analisi del testo normativo che non dovrebbe a oggi dare dubbi, in realtà.

Sappiamo che un tempo vigevano dei requisiti di fatto (dimensionali: immobili di superficie superiore ai 240 mq.; ovvero di caratteristiche dell’immobile: immobili di superfici superiori ai 200 mq. Con annessi terreni superiori al quintuplo della superficie della casa, per esempio) quali determinati nel “famigerato” decreto del Ministro dei lavori pubblici 2 agosto 1969 e che su tali requisiti si formava una notevole incertezza in sede di applicazione delle agevolazioni stesse in quanto richiedevano accertamenti di fatto e valutazioni assolutamente discrezionali in alcuni casi.

Il riferimento normativo da tenere presente oggi è assolutamente ed esclusivamente quello che discende dall’art. 1 della Tariffa parte prima annessa al Testo Unico dell’Imposta di Registro approvato con D.P.R. 131/1986, nel testo attualmente in vigore che, per comodità, riporto:

“”Tariffa – Parte prima – Articolo 1
1. omissis
Se il trasferimento ha per oggetto case di abitazione, ad eccezione di quelle di categoria catastale A1, A8 e A9, ove ricorrano le condizioni di cui alla nota II-bis) 2%
Omissis””
Ove la nota II-bis) va a identificare i criteri soggettivi per i quali è possibile accedere a tali agevolazioni.
Il testo di tale norma precedentemente alla modifica introdotta nel nostro ordinamento a far tempo dal 1° gennaio 2014 in forza dell’art. 10 del D.Legislativo 14 marzo 2011 n. 23, era il seguente:

“”1. omissis
Se il trasferimento ha per oggetto case di abitazione non di lusso secondo i criteri di cui al decreto del Ministro dei lavori pubblici 2 agosto 1969, pubblicato nella Gazzetta Ufficiale n. 218 del 27 agosto 1969, ove ricorrano le condizioni di cui alla nota II-bis 4% (poi ridotto al 3%)
Omissis””

Questa differenza si riscontra anche in campo I.V.A. dove attualmente l’applicazione della aliquota agevolata del 4% è riservata alla vendita di abitazioni che non rientrino nelle categorie catastali A/1 – Abitazioni di tipo signorile -, A/8 – Abitazioni in ville – e A/9 – Castelli, palazzi di eminenti pregi artistici e storici – a seguito della modifica del n. 21 della Tabella A – Parte II annessa al D.P.R. 26 ottobre 1972 n. 633 quale introdotta con l’art. 33 del D.Legislativo 21 novembre 2014 n. 175 di allineamento dei requisiti per la Prima casa nell’ambito delle due imposte (registro e I.V.A., dove fino all’entrata in vigore della stessa Legge 175/2014 erano sopravvissuti I requisiti del D.M. 2 agosto 1969, sopra citato).
Dal confronto delle norme sopra riportate si deduce chiaramente come per legge (D.Lgs. 23/2011, per l’imposta di registro, e D.Lgs. 175/2014, per l’I.V.A.) a oggi sia stato abolito qualsiasi riferimento al D.M. 2 agosto 1969 e, conseguentemente ai requisiti in esso individuati, restando quale unico riferimento per determinare se una casa possa essere definita non di lusso esclusivamente quello del censimento catastale della stessa (per tutte le abitazioni non classificate in categoria catastale A/1, A/8 e A/9 è quindi oggi possibile richiedere le agevolazioni cd. Prima casa) indipendentemente dai requisiti strutturali e dimensionali delle stesse abitazioni.

Quindi, con un po’ di ottimismo, si può scrivere, senza tema di smentita, che le modifiche legislative hanno portato a una semplificazione, per una volta effettiva, dell’attività dei professionisti del settore immobiliare.

Notaio Faustino Colianni | www.notaiocolianni.org |studionotaiocolianni@notariato.it