> La definizione esatta degli affitti brevi include quei contratti di affitto di immobili ad uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni; stipulati tra persone fisiche, dunque al di fuori di attività d’impresa. Sono comprese altresì gli affitti brevi con annessi servizi (biancheria e pulizia).
I contratti devono avere come oggetto immobili abitativi, affittati per finalità abitative. Il contratto può includere l’utilizzo delle pertinenze, come box auto o cantina.
Oltre all’immobile, nel contratto si possono includere alcuni servizi come la biancheria e la pulizia, ma anche il wi–fi e il condizionatore; in ogni caso devono essere servizi strettamente correlati alle finalità abitative, pertanto sono esclusi i pasti (dalla colazione al pranzo o cena), il noleggio di macchine o guide turistiche.

IL CONTRATTO E I REDDITI
Non c’è un modello specifico da utilizzare; il contratto breve rimane un contratto completamente libero.
I redditi soggetti all’obbligo di ritenuta del 21% sono quelli dei contratti stipulati dall’11 settembre, in cui l’incasso del canone pattuito avviene per mezzo di un intermediario, che sia esso un’agenzia immobiliare o un portale web.

ALTRI OBBLIGHI
Oltre al versamento dell’imposta, viene introdotto l’obbligo di registrare e comunicare i dati relativi ai contratti stipulati per mezzo degli intermediari, a partire dal 1 giugno 2017. I dati devono essere comunicati entro il 30 giugno 2018 (in ogni caso dell’anno successivo) e conservati; ma la responsabilità circa la veridicità delle informazioni rimane in carico ai proprietari.

QUANDO E COME PAGARE
La ritenuta che gli intermediari dovranno trattenere sugli importi che incasseranno direttamente per conto dei propri clienti è del 21% sul reddito totale percepito.
Una cifra che corrisponde alla cedolare secca applicabile ai contratti liberi, ma il proprietario potrà riservarsi sempre in sede di dichiarazione dei redditi se esercitare l’opzione per la cedolare secca o se assoggettare i redditi da locazione (dedotti del 5%) al regime Irpef.
Se il pagamento avviene tramite assegno, seppure consegnato all’intermediario, questi non dovrà applicare la ritenuta, non avendo una diretta e concreta disponibilità materiale dell’importo. Penali, depositi o caparre non sono invece cifre assoggettate alla trattenuta.

CHI PAGA
I soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, anche attraverso la gestione di portali on-line, mettendo in contatto persone in ricerca di un immobile con persone che dispongono di unità immobiliari da locare, trasmettono i dati relativi ai contratti conclusi per il loro tramite. L’omessa, incompleta o infedele comunicazione dei dati relativi ai contratti è punita con una sanzione, ridotta alla metà se la trasmissione è effettuata entro i 15 giorni successivi alla scadenza, ovvero se, nel medesimo termine, è effettuata la trasmissione corretta dei dati.

COME SI PAGA
Occorre distinguere due casi, ai quali sono collegati obblighi differenti:
1) il conduttore paga il canone direttamente alla parte locatrice (art. 4 comma 4) e quindi l’agenzia o il portale opera una semplice attività di intermediazione o messa in contatto, senza riscossione del canone per conto della parte locatrice: la cedolare verrà pagata dal locatore in sede di dichiarazione dei redditi.
2) (art. 4 comma 5) attività di intermediazione o messa in contatto con incasso dei corrispettivi per conto della parte locatrice; sono compresi anche i portali telematici (es.: Airbnb). In tale caso, la norma prevede che l’intermediario operi, al momento del pagamento al beneficiario (dunque al momento in cui “gira” la somma pattuita al cliente/lproprietario) e in qualità di sostituto d’imposta, una ritenuta del 21% sull’ammontare dei canoni. Tale ritenuta corrisponde all’imposta cedolare dovuta dal locatore per quel contratto specifico ma, qualora in dichiarazione il locatore non optasse per cedolare, costituirebbe semplicemente un acconto sull’IRPEF da versare.
Il versamento della ritenuta andrà effettuato entro il giorno 16 del mese successivo a quello in cui è stata effettuata, tramite modello F24 con codice tributo “1919”.
La natura di sostituto d’imposta comporta anche l’obbligo di dichiarare e certificare le ritenute operate.

Isabella Tulipano | Solo Affitti S.p.A. | isabella.tulipano@soloaffitti.it