> L’acquisto di abitazione per la quale vengano richieste le cosiddette agevolazioni “prima casa” di cui alla Nota II bis dell’art. 1 della Tariffa – Parte prima – allegata al Decreto del Presidente della Repubblica 26 aprile 1986 n. 131 non è limitato agli immobili ultimati e regolarmente censiti in Catasto ma, secondo una ricostruzione giurisprudenziale, fatta propria dell’Agenzia delle Entrate, è possibile agevolare anche l’acquisto di immobili non ultimati o al rustico.

Infatti, secondo la Circolare 19/E del 1° marzo 2001 dell’Agenzia delle Entrate, qualora l’acquisto riguardi un immobile non ultimato si può beneficiare dell’agevolazione, purché in presenza di tutti i requisiti previsti dalla vigente normativa in materia di acquisto di “prima casa” (quali appunto definiti nella sopra citata Nota II bis dell’art. 1 della Tariffa – Parte prima – allegata al citato D.P.R. n. 131/1986).

La Circolare dell’Amministrazione finanziaria richiama quanto statuito dalla Suprema Corte di Cassazione con la sentenza n. 9150 del 7 luglio 2000, che estende i benefici anche ai fabbricati “in corso di costruzione”.

Ovviamente l’ufficio dell’Amministrazione finanziaria competente per la registrazione dell’atto notarile di trasferimento immobiliare, successivamente all’acquisto, provvederà a verificare l’effettiva esistenza dei requisiti, compreso quello riguardante la tipologia dell’immobile che, un tempo, doveva risultare non di lusso ai sensi del D.M. 2 agosto 1969 (G.U. n. 218 del 27 agosto 1969) e oggi non deve rientrare, una volta ultimato, nelle categorie catastali A/1 (Abitazioni di tipo signorile), A8 (Abitazioni in ville) e A9 (Castelli, palazzi di eminenti pregi artistici e storici).

Per le cessioni soggette a IVA, l’aliquota agevolata del 4% si applica alle case di abitazioni non di lusso, ancorché non ultimate, purché permanga l’originaria destinazione) (Tabella A – Parte Seconda n. 21 D.P.R. 633/1972).

Secondo la stessa Agenzia delle Entrate, nella Guida Fiscale per la Casa: “Le agevolazioni prima casa si applicano anche all’acquisto di fabbricati in corso di costruzione o allo stato rustico, nonché a quelli in corso di ristrutturazione.”

Secondo la Circolare 38/E del 12 agosto 2005 sempre dell’Agenzia delle Entrate:
“L’agevolazione “prima casa” spetta anche nell’ipotesi in cui il trasferimento riguardi un immobile in corso di costruzione che presenti, seppure in fieri, le caratteristiche dell’abitazione “non di lusso” secondo i criteri stabiliti dal D.M. 2 agosto 1969″, a oggi non sia quindi classata, una volta ultimata, nelle tre categorie catastali sopra richiamate: A/1, A/8 e A/9.

La Circolare richiama la Sentenza della Cassazione 10 settembre 2004 n. 18300, secondo cui “la legge richiede che oggetto del trasferimento sia un fabbricato “destinato ad abitazione”, ovverosia strutturalmente concepito per uso abitativo, e non che lo stesso sia già idoneo a detto uso al momento dell’acquisto …”.

Il principio viene ribadito dalla Sentenza della Cassazione 28 settembre 2005 n. 19011.

Nell’espressione “in corso di costruzione” si può ragionevolmente far rientrare qualsiasi stadio dell’opera, quindi anche un fabbricato alle fondamenta.

Il concetto di “non ultimato”, invece, sembra restringere l’Ipotesi a quella di “fabbricato al rustico”.

E’ da notare che, secondo l’Art. 2645-bis C.C. comma 6, si intende esistente l’edificio nel quale sia stato eseguito il rustico, comprensivo delle mura perimetrali delle singole unità, sia stata completata la copertura.

A margine di queste breve note in tema di acquisto di immobili non ultimati e agevolazioni “prima casa” è da rilevare come in questi casi, non sussistendo una rendita catastale attribuita o proposta, non sarà quindi possibile, per gli atti soggetti a imposta di registro, da parte dell’acquirente a richiedere l’applicazione del cosiddetto “prezzo-valore” previsto dalla norma di cui all’art. 1, comma 497, della Legge 23 dicembre 2005 n. 266

Notaio Faustino Colianni | www.notaiocolianni.org |studionotaiocolianni@notariato.it