> Gli studenti universitari sono tra gli inquilini più numerosi e “fedeli”; eppure sono spesso anche gli inquilini più “maltrattati”, quelli a cui si propongono contratti in nero, immobili datati, mobili improbabili, condizioni al limite del legale. Proviamo, allora, a capire quali sono i dubbi principali di chi deve stipulare un contratto per o come studente fuori sede.

IL CONTRATTO
Per la categoria “studenti fuori sede” esiste uno specifico contratto di affitto, introdotto dalla legge 431/98, in particolare l’articolo 5, comma 2 della legge introduceva per la prima volta la possibilità di stipulare contratti di locazione per soddisfare le esigenze abitative di studenti universitari sulla base di contratti-tipo definiti dagli accordi territoriali. Ora, il contratto stesso dovrà essere redatto secondo il modello ministeriale, recentemente modificato con il DM del MIT pubblicato in Gazzetta Ufficiale del 15 marzo 2017.
Quali sono le caratteristiche principali del contratto transitorio per studente fuori sede?
• La prima è la durata che viene fissata ad un minimo di 6 mesi e massimo di 36 mesi, con uguale periodo di rinnovo automatico (per esempio 12 mesi + 12), salvo disdetta;
• Fondamentale è l’utilizzo di un canone concordato, fissato dall’accordo territoriale locale, nel caso in cui l’immobile si trovi tra le città incluse nell’elenco dei comuni ad alta tensione abitativa; il canone rimane libero in città non incluse nell’elenco.
• Di contro, considerando l’applicazione di canoni mediamente più bassi, ci sono particolari agevolazioni fiscali sulla tassazione a favore del proprietario: ad esempio l’aliquota della cedolare secca ridotta al 10% (contro il 21% prevista su contratti a canone libero) o una deduzione irpef sul reddito annuo da locazione del 33,5% (contro il 5% previsto come deduzione per il reddito derivanti da contratti a canone libero); e poi agevolazioni sulla registrazione e sull’Imu.

LE DETRAZIONI
Allo studente verranno spesso proposti anche altri contratti oltre a quello studiato ad hoc per studenti fuori sede. Potrebbero stipulare contratti transitori “generici”, contratti liberi di 4 anni + 4, o contratti di posto letto. In ogni caso la detrazione fiscale per gli studenti fuori sede spetta sia per i contratti di locazione stipulati o rinnovati ai sensi della legge n. 431/98 che per i canoni di locazione che derivano dai contratti di ospitalità, nonché per gli atti di assegnazione in godimento o locazione, stipulati con enti per il diritto allo studio, università, collegi universitari legalmente riconosciuti, enti senza fine di lucro e cooperative.
Su questi ultimi contratti non richiedono particolari accorgimenti, il contratto per studenti fuori sede può essere intestato ad uno o più studente (fuori sede) solo se:
1. lo studente è residente in un Comune diverso da quello in cui frequenta l’Università (questo deve essere chiaramente specificato all’interno del contratto). Il Comune di residenza deve essere distante da quest’ultimo almeno 100 chilometri (50 in caso di comuni montani o disagiati secondo la NOVITÀ introdotta dalla legge di bilancio 2018 che esclude anche l’obbligo di provenire da una provincia diversa e che per ora è valida solo nel 2018).
2. il Comune in cui si prende in affitto l’immobile deve corrispondere a sede di università, o di corsi distaccati.

CHE CIFRA È PREVISTA PER LA DETRAZIONE?
La detrazione è del 19% del canone annuo versato, con un tetto massimo di euro 2.633,00 (quindi la detrazione massima ammonta a euro 500,00) e deve essere rapportato alla percentuale di titolarità del contratto: ovvero, se il contratto è cointestato tra più studenti, indipendentemente dal fatto che i conduttori posseggano tutti i requisiti per usufruire del beneficio, dovranno calcolare la cifra sulla percentuale di “possesso”.

ESCLUSIONI: la detrazione non spetta nel caso di sublocazione. Per cui se tra i vari contratti proposti allo studente ci fosse la sublocazione, è bene tenere in mente che si rinuncia alla detrazione.

IL RECESSO
A favore dell’inquilino/studente c’è sempre la facoltà di disdetta, per gravi motivi, con un periodo di recesso di tre mesi. Questi tre mesi vanno calcolati dal momento in cui il proprietario riceve la raccomandata; oppure se il proprietario accetta ci si può accordare su una data diversa.
La risoluzione anticipata va registrata presso l’agenzia delle entrate, senza pagamento dell’imposta in caso di cedolare secca, con il pagamento di 67 euro in caso di regime Irpef.

IL VERBALE DI CONSEGNA
È sempre corretto allegare al contratto un verbale, quanto più possibile dettagliato, che vada ad elencare gli arredi presenti all’interno della casa, nonché eventuali stoviglie, accessori, biancheria, ecc. Il verbale dovrebbe contenere l’elenco di quanto presente ma anche una dichiarazione sullo stato di manutenzione in cui si trovano mobili, i servizi e gli impianti della casa.

Isabella Tulipano | Solo Affitti S.p.A. | isabella.tulipano@soloaffitti.it